안녕하세요, 부동산 전문변호사 김유돈입니다.
아파트나 주택을 매수하려다 보면 중개사가 “좋은 물건이니 일단 가계약금이라도 걸어두라”고 권하는 경우가 많습니다.
하지만 부동산 가계약금은 상황에 따라 돌려받을 수도 있고, 못 돌려받을 수도 있어 분쟁의 원인이 되곤 하는데요.
이번 글에서는 부동산 가계약금의 의미, 계약금과의 차이, 대법원 판례, 분쟁 예방 방법까지 정리해보겠습니다.
부동산 가계약금과 계약금의 차이
부동산 가계약금과 계약금, 어떻게 다를까요?
많은 분들이 계약금 일부 지급 = 가계약금이라고 착각하시는데, 사실은 엄연히 다른 개념입니다.
계약금
부동산 매매계약을 체결할 때 보통 **매매대금의 약 10%**를 계약금으로 지급합니다.
이 계약금은 법적으로 해약금의 성격을 가지며, 특징은 다음과 같습니다.
- 매수인 → 계약금을 포기하면 계약 해제 가능
- 매도인 → 계약금의 두 배를 반환하면 계약 해제 가능
- 단, 중도금 지급 전까지만 가능
가계약금
가계약금은 말 그대로 계약서 작성 전에 부동산을 선점하기 위해 걸어두는 소액입니다.
아직 본계약이 체결되기 전 단계에서 “집을 다른 사람에게 보여주지 말라”는 취지로 걸어두는 돈이죠.
따라서 가계약금은 본계약이 성립되지 않았다면 돌려받을 수 있으며, 매도인도 단순히 받은 가계약금만 반환하면 됩니다.
즉, 배액 반환이나 몰수 규칙은 적용되지 않습니다.
실제 사례로 알아보는 부동산 가계약금 분쟁
부동산 가계약금과 계약금, 헷갈리는 사례 1
많은 분들이 계약금 일부만 지급하면 그걸 소위 가계약금이라고 착각하시는데, 사실 그렇지 않습니다.
예를 들어, 10억 원짜리 아파트 계약에서 계약금을 1억원으로 정했어요. 그리고 계약서를 작성했습니다.
하지만 당일엔 현금이 부족해 5000만원만 주고 나머지는 일주일 뒤에 주기로 했습니다.
이때 매도인이 다음날 계약을 깨겠다고 하면서 ‘5000만 원의 두 배인 1억원을 돌려줄게’라고 하면 괜찮을까요?
아닙니다.
계약이 체결되었고 계약서에 정한 계약금은 1억원 이기 때문에, 계약을 파기하려면 매도인은 1억원의 두 배인 2억원을 위약금으로 돌려줘야 합니다.
반대로 매수인 역시 계약을 깨고 싶다면 약속한 계약금 전액, 즉 1억 원을 포기해야 합니다.
부동산 가계약금과 계약금, 헷갈리는 사례 2
단, 주의해야 할 판례도 있는데요.
2006년, 대법원은 부동산 가계약금도 계약 성립으로 인정한 적이 있습니다.
당시 매수인 A씨와 매도인 B씨는 부동산 가계약서를 작성했습니다.
가계약서에는 잔금 지급일은 명시되어 있지 않았지만, 매매 목적물(부동산) / 매매 대금 / 중도금 지급 방식은 합의가 되어있었죠.
매수인은 채권자까지 계약 현장으로 불러 미리 합의한 방식인 대여채권 양도 형태로 계약금 일부를 양도했는데요.
이후 갑자기 매도인은 계약금의 두 배를 주며 계약 해제를 주장했습니다.
위 법조항에 따르면, 매수인이 ‘이행에 착수하기 전까지’는 해제가 가능한데요.
대법원은 이 사건에서 이미 채권 양도가 이루어졌기 때문에 계약 성립과 동시에 이행이 시작된 것으로 보았습니다.
즉, 매매 목적물, 매매 대금, 지급 방법 등 중요 사항을 합의했다면 가계약 단계에서도 이미 계약이 성립한 것으로 본 것이죠.
하여 이 경우는 가계약도 본 계약으로 인정이 되었고, 매도인은 계약금을 두 배로 반환해야 계약을 해제할 수 있게 되었습니다.
부동산 가계약금 분쟁, 어떻게 예방할까?
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실무에서는 여전히 이 돈이 가계약금인지, 계약금의 일부인지를 두고 다툼이 많습니다.
따라서 부동산 가계약금을 걸 때에는 반드시 간단한 서면 합의를 남기는 것을 추천드립니다.
[합의서에 꼭 들어가야할 항목]
- 가계약금이 본 계약금의 일부인지 여부
- 본약 체결 시기
- 가계약 파기 시 처리 방법
이런 내용을 명확히 기재해두면 불필요한 부동산 가계약금 분쟁을 줄일 수 있습니다.
좀 더 확실하게 예방하고 싶다면, 부동산전문변호사와 함께하세요.
법무법인 지금은 20년 이상의 경력인 김유돈 변호사인 저를 필두로 다양한 분야에서 전문성을 인정 받은 변호사들이 최적의 팀을 이루어 최고의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.
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