“건축 사업은 막대한 시간과 자본이 투입되는 장기 프로젝트입니다.”
어렵게 받은 건축 허가가 행정청의 ‘건축허가취소’ 처분으로 인해 순식간에 물거품이 될 위기에 처했을 때,
건축주가 느끼는 절망감과 재산상의 손해는 이루 말할 수 없습니다.
그러나 건축허가취소 처분은 단순히 행정청의 일방적인 통보로 끝나지 않습니다.
법률 전문가의 조력을 받아 처분의 위법성을 면밀히 다툰다면, 소중한 건축 권리를 되찾을 수 있는 기회가 충분합니다.
이번 글에서는 다수의 건축 행정소송 경험을 바탕으로,
건축주 여러분이 가장 궁금해하시는 취소 사유와 대응 전략을 정리해 드리겠습니다.
건축허가취소, 왜 발생하는가? 법적 주요 사유 3가지
가장 빈번한 사유: ‘착공 기간’ 내 미착공
건축허가취소 처분의 대다수는 건축법 제11조에 근거합니다.
법령은 “허가를 받은 날부터 2년(공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 허가를 취소해야 한다”고 규정하고 있습니다.
하지만 무조건적인 취소는 아닙니다.
동법 단서 조항에 따라 ‘정당한 사유’가 인정되면 1년의 범위에서 착수 기간을 연장할 수 있습니다.
법리적 쟁점
대법원은 여기서 말하는 ‘공사 착수’를 단순한 준비 작업이 아닌 “건물의 신축을 위한 굴착 공사 등 실질적인 공사의 실행”으로 엄격하게 해석합니다.
대응 포인트
자금 사정이나 단순 민원이 아닌,
불가항력적인 외부 요인(천재지변, 행정청의 부당한 선행 조치 등)으로 인해 착공이 지연되었음을 입증하여 ‘정당한 사유’를 인정받는 것이 핵심입니다.
공사 완료 불능 및 대지 소유권 상실
착공 기간 외에도 다음과 같은 사유로 허가가 취소될 수 있습니다.
공사 완료 불가능
착공은 했으나 공사가 중단되어 기간 내 완공이 불가능하다고 판단되는 경우입니다.
이때는 현재 공정률과 자금 조달 계획을 구체적으로 제시해 행정청의 재량권 일탈을 주장해야 합니다.
대지 소유권 상실
경매·공매 등으로 착공 전 대지 소유권을 상실하고 6개월 이상 착공이 불가능한 경우입니다.
소유권 회복 노력과 공사 재개 가능성을 소명하여 대응해야 합니다.
건축허가취소 통보 시, 반드시 밟아야 하는 대응 절차
행정절차법상 사전통지 및 청문: 절차적 하자의 주장
건축허가취소는 건축주에게 중대한 불이익을 주는 침익적 처분이므로,
행정청은 처분에 앞서 행정절차법 제21조(사전통지)와 제22조(의견청취)에 따라
당사자에게 의견을 제출할 기회를 부여해야 합니다.
이 절차는 건축주가 소송 없이도 취소 처분을 막을 수 있는 사전 방어의 핵심 단계, 즉 ‘골든타임’입니다.
특히 건축법 제11조 제7항에 따른 취소의 경우 청문이 법정 필수 절차는 아니지만,
사전통지 및 의견제출 절차 자체는 반드시 준수해야 합니다.
만약 행정청이 이를 누락하거나 형식적으로만 진행했다면,
이는 중대한 절차적 하자에 해당하여 취소 처분 전체가 위법하다는 강력한 소송 주장 근거가 될 수 있습니다.
의견서 제출 단계에서는 단순한 감정적 호소가 아닌,
착공 지연 등 사유가 건축법상 ‘정당한 사유’에 해당함을 보여주는
객관적 자료(공문, 계약서, 일정표, 금융 자료, 현장 사진 등)를 함께 제출해
법리적으로 설득력 있는 주장을 구성해야 합니다.
취소 통지 후 반드시 지켜야 할 ‘제소 기한’
이미 취소 통지를 받았다면, 행정소송법 제20조에 따른 제소 기간을 엄수해야 합니다.
- 처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내
- 처분이 있은 날로부터 1년 이내
둘 중 하나라도 넘기면 그 즉시 소송 제기는 불가능해지므로,
취소 통지를 받은 직후 바로 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.
이때 비례의 원칙 위반(공익보다 사익 침해가 현저히 큰 경우)과 재량권 일탈·남용 여부가 됩니다.
따라서 제소 기한 내에 소장을 제출하면서, 취소 처분이 왜 과도하며 위법한지 법리적으로 구성해야 합니다.
건축허가취소, 소송 승패를 가르는 핵심 전략
필수 법적 조치: 집행정지와 재량권 일탈·남용 입증
소송을 제기한다고 해서 공사를 계속할 수 있는 것은 아닙니다.
행정소송법 제23조 제2항에 따른 집행정지 신청이 필수적입니다.
집행정지 요건
법원을 설득하기 위해선 “회복하기 어려운 손해 예방의 긴급한 필요성”을 입증해야 합니다.
매몰 비용, 위약금, 금융 이자 등 구체적인 손해액을 산정하여 제출해야 인용 결정을 받을 수 있습니다.
위법성 입증 (재량권 일탈·남용)
행정청의 처분이 재량권의 범위를 벗어났음을 입증해야 합니다.
특히 행정청의 선행 언동을 믿고 비용을 지출했으나 뒤늦게 허가를 취소하는 경우,
‘신뢰보호의 원칙’ 위반을 들어 처분의 위법성을 다툴 수 있습니다.
왜 건축 행정 전문 변호사가 필요한가?
건축허가취소 사건은 단순한 사실관계 다툼이 아니라, 행정법규의 해석과 재량권의 한계를 다투는 고도의 법률 분쟁입니다.
입증 책임의 싸움
법적으로 ‘정당한 사유’의 존재 여부에 대한 입증 책임은 실질적으로 건축주에게 지워지는 경우가 많습니다.
전문 변호사의 조력 없이는 이 엄격한 법적 기준을 충족하기 어렵습니다.
절차적 정당성 확보
청문 절차 단계부터 의견서를 얼마나 정교하게 작성하느냐에 따라 소송까지 가지 않고 처분을 철회시킬 수도 있습니다.
초기 골든타임을 놓치지 않기 위해선 전문가의 즉각적인 개입이 필요합니다.
“건축허가취소로 고민하고 계신가요?”
건축허가취소는 단순한 법률 분쟁이 아니라, 건축주에게는 전 재산과 직결되는 중대한 사안입니다.
그렇기에 행정청의 취소 통보에 압도되거나, 시간이 흘러버리도록 방치해서는 안 됩니다.
건축법·행정절차법·대법원 판례에 대한 정확한 이해를 바탕으로
취소 처분의 위법성을 논리적으로 입증하는 것만이 건축 권리를 되찾는 유일한 방법입니다.
따라서 사건 초기 단계부터 건설·부동산 분야에 특화된 전문 변호사와 함께 전략을 세우는 것이 가장 빠르고 안전한 해결책입니다.
법무법인 지금은 20년 이상의 경력인 김유돈 변호사인 저를 필두로 다양한 분야에서 전문성을 인정 받은 변호사들이 최적의 팀을 이루어 최고의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.
이러한 법무법인 지금의 시스템으로 어려움을 겪고 계신 의뢰인 한 분 한 분의 소중한 권리를 지키고, 새로운 시작을 위한 발판을 마련하는 데 도움을 드리겠습니다.
