부동산 계약파기 시 위약금 청구까지 갈 수 있습니다.

안녕하세요, 부동산 전문 변호사 김유돈입니다.

부동산 매매계약은 쌍방의 신뢰를 바탕으로 체결되지만 현실에서는 계약이 파기되는 경우도 적지 않으며, 그에 따른 법적 책임도 매우 큽니다.

특히 일방의 귀책 사유로 계약이 파기될 경우 계약금 몰수는 물론이고 부동산 계약파기 시 위약금 청구 또는 손해배상 청구로까지 이어질 수 있는 만큼 사전에 계약 구조를 정확히 이해하고 대응해야 합니다.

이번 글에서는 부동산 계약파기 시 위약금 청구가 가능한 상황, 그 기준과 절차, 그리고 실제로 소송까지 이어지는 사례와 대응 전략까지 상세히 정리해 드리겠습니다.

 

부동산 계약파기 시 단순히 계약금 문제로 끝나지 않습니다

계약서 조항과 해제 사유에 따라 위약금 청구가 가능합니다

많은 분들이 부동산 계약이 파기되면 “그냥 계약금만 포기하면 되는 거 아닌가요?”라고 생각하시지만, 이는 오해입니다.

부동산 매매계약이 체결된 후 일방 당사자가 계약을 이행하지 않고 파기한다면 민법상 계약금 몰수 또는 배액 반환은 기본이고, 추가로 손해배상 또는 위약금 청구까지 이어질 수 있습니다.

 

 

예를 들어, 계약서에 “계약 해제 시 계약금 외 매매가의 10%를 위약금으로 지급한다” 라는 조항이 있다면, 실제 계약금만 돌려주는 것으로는 부족하며 추가로 수천만 원에서 억대까지 부담이 생길 수 있습니다.

 

▶ 대표적 계약 파기 상황

매수인이 계약금만 납부한 뒤 중도금 지급을 거부한 경우

매도인이 더 높은 가격의 매수인을 찾기 위해 기존 계약을 일방적으로 파기한 경우

계약서상 특약(잔금 기일 엄수 등)을 위반한 경우

>> 계약서에 ‘손해배상액의 예정’ 또는 ‘위약벌’ 조항이 있는 경우 그에 따라 별도의 위약금 산정이 가능하며 법원이 감액 여부를 판단하기도 합니다.

 

위약금과 손해배상, 어떻게 다를까요?

계약금 외에 추가 부담이 생길 수 있습니다.

부동산 계약서에는 종종 ‘위약금’, ‘손해배상액의 예정’, ‘위약벌’ 같은 조항이 등장합니다.

이들은 법적으로 서로 다른 의미를 갖고 청구 가능성과 감액 여부도 다릅니다.

 

1. 손해배상액의 예정

손해배상액의 예정은 계약 위반 시 발생할 손해를 사전에 정해두는 것입니다.

실제 손해가 그보다 적더라도 약정한 금액을 배상해야 합니다.

다만, 법원에서 그 액수가 부당하게 과다하다고 판단되면 감액할 수 있습니다.

 

2. 위약벌

반면, 위약벌은 계약 위반에 대한 일종의 벌칙입니다.

손해의 발생 여부와 무관하게 일정한 금액을 지급하도록 약정하며 이 경우는 일반적으로 감액이 어렵고 실제 손해와 별도로 위약벌을 추가로 지급해야 할 수 있습니다.

 

[예시]

“매매대금의 5%를 위약벌로 한다”라는 조항이 계약서에 있다면 계약을 파기한 쪽은 손해 발생 여부와 관계없이 그 5%를 무조건 지급해야 할 가능성이 높습니다.

 

 

부동산 계약파기 시 위약금 청구가 인정된 사례

판례로 보는 계약 파기 후 청구 분쟁

사례 ① 매수인의 일방적인 중도금 불이행

매수인이 계약금을 납부한 뒤 자금 사정으로 중도금을 미납하고 계약을 포기했습니다.

매도인은 계약 해제와 함께 계약금 몰수 외에 위약금 2,000만 원을 추가 청구했습니다.

법원은 계약서상 손해배상 예정 조항이 있었고 중도금 지급 약정일을 명확히 위반했으므로 위약금 전액을 인정했습니다.

 

 

사례 ② 매도인의 계약 파기로 인한 손해배상

매도인은 계약 체결 후 더 높은 가격의 매수인을 찾아 기존 계약을 일방적으로 해제했습니다.

하지만 매수인은 이미 계약금 및 중도금을 지급한 상황이었고 법원은 매도인의 귀책 사유를 인정하여 배액 반환 외에 손해배상 3,000만 원 일부를 인용했습니다.

 

 

부동산 계약파기 시 위약금 청구 소송, 이렇게 준비하세요

계약 파기 전·후 모두 전략이 필요합니다.

부동산 계약 파기 시 위약금이나 손해배상 청구를 검토 중이라면 다음과 같은 항목들을 반드시 사전 준비해야 합니다.

 

1. 계약서 조항 검토

위약금/손해배상 문구가 어떤 방식으로 기재되어 있는지

해제 사유별 위약금 차등 규정 여부

 

2. 해제 사유 정리 및 증거화

문자, 카톡, 녹취, 이체 내역 등 상대방의 귀책 사유 입증 자료

 

3. 해제 통보 시점과 방식 관리

구두로 끝내지 말고 내용증명 등 증거가 남는 방식 사용

 

특히 계약 파기 통보 이후 감정적으로 대화가 오가면 상대방이 오히려 맞소송을 제기하는 상황으로 발전할 수 있습니다.

이럴 땐 감정 대응보다 법리 중심의 조용한 대응이 가장 효과적입니다.

 

 

계약서 문구 하나로 결과가 완전히 달라지는 게 부동산 위약금 소송입니다.
경험 많은 변호사의 조력이 필요한 이유는 다음과 같습니다.

✔ 계약 해제 사유가 ‘정당한지’ 법적으로 해석
✔ 위약금 조항이 유효한지, 감액 대상인지 판단
✔ 소송으로 갈 경우 소장 및 답변서 전략 구성
✔ 협상 단계에서 유리한 조건으로 분쟁 종결 가능

법률전문가 없이 대응하다 보면, 처음엔 계약금만 문제였던 일이 억 단위 위약금 분쟁으로 확대될 수 있습니다.

부동산 계약파기 시 위약금 문제, 부동산 전문 변호사와 함께 해결하세요.