“막상 매물을 보니까 마음에 들지 않아요.”
“집을 팔려고 계약했는데, 갑자기 집값이 엄청 올랐어요…”
부동산 가격 변동성 이 커지면서 부동산 계약 파기를 고민하는 분들의 문의가 증가하고 있습니다.
하지만 ‘설마 별일 있겠어?’라는 생각으로 섣불리 계약 파기 의사를 통보했다가,
계약금은 물론 추가 손해배상까지 책임질 수 있는 위험한 상황에 처하기도 합니다.
부동산 계약 파기는 ‘언제’, ‘어떻게’ 의사를 표시 하는지에 따라 그 법적 효력과 책임 범위가 완전히 달라집니다.
이 글에서 시점별 핵심 대응 방안을 법령과 함께 짚어 드리겠습니다.
부동산 계약 파기, 시점별 핵심 기준
계약금 지급 전: ‘가계약금’만 보냈을 때
“계약서 안 썼으니 괜찮다” 고 생각하기 쉽지만,
우리 법원은 매매 목적물·매매대금·지급시기 등 주요 조건이 구두나 문자로 합의되면 서면이 없어도 계약이 성립한 것으로 봅니다.
다만, 가계약금이 곧바로 ‘계약금의 일부’로서 해약금의 성격을 갖는 것은 아닙니다.
즉, 계약금의 일부로 보려면 ‘가계약금은 해약금으로 본다’는 명시적 약정이 존재해야 합니다.
그런 합의가 없다면, 단순히 마음이 바뀌었다고 해서 가계약금을 포기하거나 배액을 돌려주는 식으로 계약을 종료할 수 없습니다.
계약금 지급 후: ‘배액 상환’과 ‘포기’의 법리
계약금만 지급된 단계라면, 우리 민법은 계약 해제에 관한 명확한 조항을 두고 있습니다.
이것이 바로 ‘해약금 규정’입니다.
즉, 매수인은 계약금을 포기하고,
매도인은 계약금의 두 배를 상환하면 계약을 자유롭게 해제할 수 있습니다.
핵심은 ‘이행에 착수하기 전까지’ 입니다.
중도금 지급 전까지는 가능하지만, 중도금이 한 차례라도 지급되면 해약금 해제는 불가능합니다.
부동산 계약 파기, 중도금 지급 후에도 가능할까?
중도금 지급의 법적 의미 (이행의 착수)
중도금이 지급되면, 법적으로 ‘이행의 착수’ 가 인정되어 계약은 돌이킬 수 없는 단계로 넘어갑니다.
이때부터는 매도인·매수인 모두 계약을 반드시 이행해야 할 법적 구속력이 생깁니다.
단순 변심이나 시세 변동은 정당한 해제 사유가 될 수 없습니다.
따라서, 중도금 지급 여부와 실제 이행 행위의 시점을 면밀히 검토해야 합니다.
예외적으로 파기 가능한 ‘법정해제’ 사유
그렇다고 방법이 아예 없는 것은 아닙니다.
일방적 해제(약정해제)는 안돼도, 상대방의 명백한 귀책 사유가 있다면 ‘법정해제’가 가능합니다.
예를 들어,
- 매수인이 정당한 이유 없이 중도금이나 잔금을 미루는 경우
- 매도인이 등기이전을 거부하거나 근저당 해제를 지연하는 경우
- 사기·강박에 의해 계약이 체결된 경우
이 세가지의 경우 계약 해제 및 손해배상청구가 가능하나,
이 모든 입증 책임은 계약 파기를 주장하는 쪽에 있습니다.
부동산 계약 파기, 리스크과 손해배상 가능성
계약금 외 ‘추가 손해배상청구’ 가능성
계약서에는 민법 제 398조에 따라 “계약금으로 손해배상을 갈음한다”는 조항이 들어갑니다. 이를 ‘손해배상액의 예정’이라 부릅니다.
① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. ④ 당사자는 채무불이행의 사실만 증명하면 되고 손해의 발생 및 그 수액을 증명할 필요가 없다.
하지만 이 조항이 불명확하거나,
계약 파기로 인해 발생한 손해가 계약금을 ‘현저히’ 초과한다는 특수한 사정이 입증된다면,
계약금 외 ‘실제 발생한 손해액’에 대한 추가 손해배상청구 소송 으로 비화될 수 있습니다.
단순 변심 vs 상대방 귀책사유 입증 책임
결국 부동산 계약 파기의 핵심은 ‘누구 잘못이냐’입니다.
‘집값이 올라서’와 같은 ‘단순 변심’은 명백히 본인의 귀책이므로 위약금을 감수해야 합니다.
만약 “상대방이 약속을 어겼다”며 위약금 없는 ‘법정해제’를 주장하려면,
그 귀책사유를 주장하는 본인이 ‘명확한 증거’로 입증해야 합니다.
객관적 증거 없이 감정적으로 대응하다가,
입증에 실패하면 오히려 본인이 계약을 위반한 것이 되어 역으로 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
부동산 계약 파기 시 위약금 청구가 인정된 사례가 궁금하다면?
부동산 계약 파기, ‘골든타임’ 사수를 위한 변호사 활용법
변호사 명의 내용증명이 필요한 이유
부동산 계약 파기 의사는 전화나 문자로 전달하면 증거로 남지 않아 분쟁이 커질 수 있습니다.
따라서 내용증명으로 공식 통보 하는 것이 안전합니다.
특히 변호사 명의로 발송된 내용증명은 단순한 통보가 아니라,
상대방에게 “법적 대응이 개시 될 수 있다”는 심리적 압박을 주어 협상력을 높입니다.
이는 분쟁이 소송으로 번지기 전 조기 해결의 실마리가 될 수 있습니다.
부동산 계약 파기, ‘골든타임’을 놓치지 마세요
부동산 계약은 시간이 곧 돈입니다.
중도금 지급 하루 차이로, 혹은 문자 한 줄로 수천만 원이 오갈 수 있습니다.
망설이다가 상대방이 중도금을 송금하면 계약 해제 기회는 사라질 수도 있습니다.
따라서, 계약 파기 의사가 생겼다면 즉시 전문가에게 상담하고,
법적으로 인정되는 시점과 절차를 점검해야 합니다.
초기 대응이 소송 비용을 줄이고, 최소한의 손해로 사태를 정리하는 유일한 길입니다.
“부동산 계약 파기로 고민 중 이신가요?”
부동산 계약 파기는 타이밍과 법리 싸움입니다.
인터넷 정보만 믿고 혼자 대응하기엔 민법 조항의 해석과 적용이 복잡하고 그로 인한 손실이 너무 큽니다.
특히 중도금 지급 직전이거나, 상대방이 일방적으로 계약 파기를 통보해 온 상황이라면 망설일 시간이 없습니다.
단 한 줄의 통보나 하루의 지연이 큰 손해로 이어질 수 있기 때문에, 이 시점에는 전문 변호사의 판단이 필수적입니다.
법무법인 지금은 20년 이상의 경력인 김유돈 변호사인 저를 필두로 다양한 분야에서 전문성을 인정 받은 변호사들이 최적의 팀을 이루어 최고의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.
이러한 법무법인 지금의 시스템으로 어려움을 겪고 계신 의뢰인 한 분 한 분의 소중한 권리를 지키고, 새로운 시작을 위한 발판을 마련하는 데 도움을 드리겠습니다.
