채무자가 “재산도 없고, 돈도 없다”며 변제를 미루고 있는데,
뒤늦게 신축 아파트를 분양받았거나 부동산 매매계약을 체결했다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다.
채권자 입장에서는 분명 재산이 존재함에도 불구하고, 아직 채무자 명의로 등기가 넘어오지 않았다는 이유로
부동산 압류나 강제 경매가 불가능하다고 오해하고 포기하는 경우가 많습니다.
“바로 이 지점이 채무자가 강제 집행을 피하기 위해 노리는 틈입니다.”
하지만 등기가 아직 이전 되지 않았다고 해서 손을 놓아야 하는 것은 아닙니다.
이런 상황에서 채권자가 활용할 수 있는 가장 강력한 법적 수단이 바로 소유권이전등기청구권압류입니다.
이 글에서는 채무자가 등기를 고의로 미루는 상황에서
채권자가 실제로 사용할 수 있는 집행 수단이 무엇인지,
그리고 소유권이전등기청구권압류를 통해 어떻게 채권 회수로 연결되는지를 실무 기준에서 설명해드립니다.
소유권이전등기청구권 압류, 채권 회수에서 결정적인 이유
법적으로 ‘압류 가능한 재산’
채무자가 분양 계약이나 매매 계약을 통해 부동산을 취득할 수 있는 상태임에도 아직 소유권이전등기를 마치지 않은 경우,
등기부상 채무자 명의의 부동산은 존재하지 않습니다.
이 때문에 일반적인 부동산 압류는 불가능해 보입니다.
하지만 민사집행법 제246조 제1항에 따라 금전채권 외의 채권도 강제집행의 대상이 되며,
민사집행법 제229조에 따라 채권에 대한 강제집행은 그 채권을 압류함으로써 시작됩니다.
즉, 아직 등기되지 않은 부동산이라 하더라도 채무자가 보유한 소유권이전등기청구권 자체가 독립된 집행 대상이 되는 것입니다.
대법원도 인정한 압류의 효력: 위반 시 ‘불법행위’ 성립
대법원은 소유권이전등기청구권 압류가 단순한 통지를 넘어, 이를 위반할 경우 제3채무자에게 불법행위 책임까지 묻는 강력한 효력이 있음을 판시하고 있습니다.
채권자에게 손해를 입힌 때에는 불법 행위를 구성하고 그에 따른 배상 책임을 지게 된다.”
“제3채무자가 고의 또는 과실로 소유권이전등기 청구 소송에 응소 하지 아니한 결과…
채권자가 손해를 입었다면… 불법행위를 구성한다.”
즉, 시행사나 매도인이 압류 결정을 받고도 “나 몰라라” 하고 등기를 넘겨주거나,
관련 소송에서 압류 사실을 제대로 주장하지 않아 채권자가 손해를 보게 된다면,
그 손해(배당받을 수 있었던 금액)를 고스란히 물어내야 한다는 것입니다.
이는 채무자가 “아직 내 집 아니다”라고 발뺌하는 것을 원천 차단하는 강력한 법적 근거가 됩니다.
소유권이전등기청구권압류, 제3채무자 압박 효과와 실무 절차
제3채무자의 이행 금지 및 심리적 압박 효과
소유권이전등기청구권압류 결정이 내려지면,
결정문은 채무자뿐 아니라 제3채무자인 매도인, 시행사, 신탁사에도 함께 송달됩니다.
이 시점부터 민사집행법 제231조에 따라 제3채무자는 채무자에게 이행할 수 없게 되므로, 임의로 소유권을 이전해 줄 수 없습니다.
만약 압류를 무시하고 등기를 이전한다면 집행 방해 문제가 발생할 수 있습니다.
실무에서는 이 단계에서 제3채무자가 채무자에게 채무 해결을 강력하게 압박하거나,
거래 자체를 보류하면서 채무자가 먼저 협의를 요청해 오는 경우도 적지 않습니다.
이는 법적 절차 외에도 채무자를 심리적으로 압박하여 변제를 유도하는 강력한 수단이 됩니다.
채무자와 제3채무자 사이의 계약 관계 소명이 핵심
다만 위와 같은 압박 효과는 법원이 압류를 인용해 ‘결정문이 송달되는 순간’부터 발생합니다.
따라서 실무에서 가장 중요한 1차 관문은, 채무자가 제3채무자에 대해
실제로 소유권 이전을 청구할 수 있는 법률상 지위에 있음을 법원에 소명하는 것입니다.
가장 직접적인 자료는 다음과 같습니다.
- 부동산 매매계약서
- 분양계약서
하지만 채권자가 이를 확보하지 못하는 경우가 대부분입니다.
이때 실무에서는 다음과 같은 방법을 통해 법원을 설득하게 됩니다.
- 등기부등본을 통한 현재 소유자(제3채무자) 특정
- 재산명시신청, 사실조회신청을 통한 계약 관계 간접 입증
계약 관계 소명이 불충분하면 압류 신청은 기각될 수 있으므로,
초기 단계부터 집행을 전제로 한 치밀한 자료 수집 전략이 필요합니다.
소유권이전등기청구권압류, 성공을 위한 후속 절차와 타이밍
압류 이후 반드시 이어져야 할 후속 집행 절차
소유권이전등기청구권압류는 채권 회수의 시작점에 불과합니다.
압류 이후에는 채권자가 채무자를 대위하여 소유권이전등기를 진행하고, 곧바로 강제경매로 이어가는 것이 일반적인 구조입니다.
압류만으로는 채권이 현금화되지 않기 때문에, 다음 단계까지 미리 염두에 둔 집행 설계가 필수적입니다.
이 과정에서 보관인 선임 여부와 등기 이전과 경매 신청 사이의 공백 관리가 매우 중요합니다.
절차가 끊기거나 지체되면 다른 채권자의 선점, 가압류 경합, 추가 분쟁이 발생할 수 있기 때문입니다.
이 절차가 지연되는 동안 다른 채권자가 먼저 집행에 나서,
압류를 먼저 했음에도 배당에서 밀리는 경우가 실제로 자주 발생합니다.
따라서 소유권이전등기청구권압류는 압류 자체보다 그 이후 절차를 언제, 어떻게 이어갈 것인지가 실제 채권 회수 여부를 결정합니다.
가압류와 본압류 선택, 그리고 타이밍의 문제
집행권원이 없는 경우에는 가압류, 판결이나 지급명령이 확정된 경우에는 본압류가 원칙입니다.
이 선택을 잘못하면 집행 자체가 지연되거나, 불필요한 절차를 한 번 더 거쳐야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
특히 신축 아파트 입주 시기나 분양권 전매 가능 시점이 임박한 상황에서는 하루 이틀 차이로 집행 가능성이 완전히 사라질 수 있습니다.
소유권이전등기청구권압류는 법리보다도 타이밍이 결과를 좌우하는 집행 수단임을 명심해야 합니다.
결국 이 절차는 ‘할 수 있느냐’보다 ‘언제 하느냐’가 성패를 가르는 문제입니다.
소유권이전등기청구권압류는 압류 신청에 그치는 절차가 아니라,
대위등기와 강제경매까지 이어지는 집행 흐름 전체를 설계해야 하는 고난도 실무로,
강제집행 경험이 풍부한 변호사의 조력 여부가 사실상 채권 회수 결과를 좌우합니다.
“소유권이전등기청구권압류로 고민 중이신가요?”
이 절차는 한 번의 판단 착오나 타이밍 지연으로도 실제 채권 회수 여부가 갈릴 수 있는 고난도 강제집행 절차입니다.
사안별로 집행 가능성과 실익을 정확히 검토한 뒤, 경험 있는 전문 변호사의 조력을 통해 신중하게 대응하시기 바랍니다.
법무법인 지금은 20년 이상의 경력을 가진 김유돈 변호사를 필두로, 각 분야에서 전문성을 인정받은 변호사들이 최적의 팀을 이루어 최고의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.
이러한 법무법인 지금의 시스템을 통해 어려움을 겪는 의뢰인의 권리를 철저히 지켜드리고, 새로운 시작을 위한 든든한 발판을 마련해 드리겠습니다.
