“새 아파트 입주의 기쁨도 잠시, 벽면 균열, 누수, 마감 불량 등
예상치 못한 하자로 인해 고통받고 계신가요?”
시공사에 수차례 보수를 요청해도 ‘나 몰라라’ 하거나, 임시방편의 조치만 반복되어 속을 끓이는 분들이 많습니다.
입주민의 소중한 자산 가치를 하락시키는 이 문제, 더 이상 방치해서는 안 됩니다.
시공사의 책임을 묻고 정당한 하자보수비용(또는 손해배상)을 받아내는 가장 확실하고 법적인 방법이 바로 ‘아파트하자보수소송’입니다.
본 글에서는 아파트하자보수소송의 ‘필수 증거 확보’ 부터 ‘시공사 대응 논리’ 까지, 승소를 위해 반드시 알아야 할 핵심 사항에 대해 이야기 해보겠습니다.
‘아파트하자보수소송’, 왜 지금 준비해야 할까?
하자담보책임기간의 중요성
법적으로 시공사에 하자 책임을 물을 수 있는 ‘하자담보책임기간’이 정해져 있기 때문에 아파트 하자는 발견 즉시 대응해야 합니다.
만약 이 기간이 지나면 명백한 하자가 있어도 소송을 통해 보상받기 어려워지므로, 기간 내 청구(제척기간 준수)가 매우 중요합니다.
이와 관련하여 공동주택관리법 시행령에서는 다음과 같이 하자의 종류별로 책임 기간을 구체적으로 명시하고 있습니다.
[공동주택관리법 시행령 별표 4] 주요 시설공사별 하자담보책임기간
| 하자담보 기간 | 주요 공종 / 대상 |
|---|---|
| 2년 | 조명 설비, 조경 공사, 통신설비 공사 등 |
| 3년 | 마감 공사(미장, 타일, 도배, 창호 등), 급배수 및 위생설비 공사 |
| 5년 | 대지 조성 공사, 철근콘크리트 공사, 지붕·방수 공사, 단열 공사 등 |
| 10년 | 내력구조부(기둥, 보, 내력벽 등)의 중대 하자 |
이처럼 공사 종류에 따라 책임 기간이 달라 일반 입주민이 스스로 판단하기는 쉽지 않습니다.
특히 하자담보책임기간 내에 시공사에 하자 통보가 이루어졌음을 입증해야 하므로,
법적 대응의 첫 단계인 ‘하자보수 내용증명’을 전문가의 도움으로 정확히 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.
하자보수 내용증명, 발송 방법과 실무 팁에 대해 궁금하다면?
소송 제기, 입주자대표회의 vs 개인 세대 누가 유리할까?
소송의 주체를 결정하는 것 역시 중요한 전략입니다.
소송은 크게 ‘입주자대표회의’가 주체가 되는 방식과 ‘개별 세대’가 진행하는 방식으로 나뉩니다.
공동주택관리법 제37조 제1항에 따라,
입주자대표회의는 공용부분(외벽, 옥상, 주차장 등) 의 하자에 대해 하자보수청구권을 행사할 수 있습니다.
또한 입주민들의 위임을 받은 경우, 전유부분(세대 내부) 하자까지 함께 청구하기도 합니다.
반면, 전유부분 하자는 원칙적으로 각 세대 소유자가 개별적으로 청구해야 하며,
이 경우 사건의 범위가 좁아 상대적으로 빠르게 진행될 수 있다는 장점이 있습니다.
어느 방식이 유리한지는 아파트의 규모, 하자의 범위, 입주민의 합의 여부에 따라 달라지므로,
상황에 맞는 전략을 전문 변호사와 함께 수립하는 것이 바람직합니다.
아파트하자보수소송, 승소를 위한 핵심 절차 3단계
소송의 승패를 가르는 ‘하자진단 및 감정’
실무상 ‘하자감정’은 소송의 결과를 좌우하는 핵심 절차로 평가됩니다.
단순히 “물이 샌다”, “금이 갔다”는 주장만으로는 법원에서 보상 판결을 받아내기 어렵기 때문입니다.
따라서 법원이 인정한 전문 감정 업체를 통해 하자의 원인, 범위,
그리고 가장 중요한 ‘보수에 필요한 적정 비용’을 객관적인 보고서로 산출해내는 과정이 필요합니다.
법원은 이 감정 결과를 손해배상액 산정의 중요한 근거로 삼으므로,
초기 단계에서부터 정확한 감정이 필수적입니다.
소장 접수부터 ‘하자보수비용’ 판결까지
전문 업체의 하자 진단 보고서가 준비되면,
변호사는 이를 근거로 법원에 ‘손해배상 청구 소장’을 접수하며 본격적인 소송이 시작됩니다.
일반적인 소송 절차는 다음과 같이 진행됩니다.
소장 접수
하자의 내용과 청구 금액을 명시한 소장을 법원에 제출합니다.
시공사 답변
시공사는 소장을 받고 인정/부인하는 내용의 답변서를 제출합니다.
법원 감정
재판부가 지정하는 전문 감정인이 현장을 방문하여 하자를 정밀 감정합니다.
변론 기일
양측 변호사가 감정 결과와 법리를 바탕으로 법정에서 치열하게 다툽니다.
판결 선고
재판부가 최종적으로 시공사가 배상해야 할 ‘하자보수비용’을 판결합니다.
‘아파트하자보수소송’, 왜 전문 변호사와 함께해야 하는가
시공사(대형 로펌)를 상대하는 법률적 대응력
시공사, 특히 대형 건설사들은 ‘아파트하자보수소송’에 대응하기 위해 전담 법무팀과 국내 유수의 대형 로펌을 고용하여 소송에 임합니다.
이들은 법률적 지식이 부족한 입주민들을 상대로 감정 금액을 깎아내리거나 책임을 회피하는 방어 논리를 펼칩니다.
이러한 전문적인 대응은 입주민 개인이 홀로 감당하기 벅찬 싸움이 될 수밖에 없습니다.
그렇기 때문에 건설/부동산 분야에 특화된 전문 변호사만이 시공사의 논리를 반박하고 재판부를 설득하여 입주민의 정당한 권리를 지켜낼 수 있습니다.
정확한 손해배상액 산정 및 승소 후 강제집행
변호사의 역량은 ‘승소’라는 결과뿐만 아니라,
‘얼마를 받아내는가’에서 극명한 차이가 납니다.
경험 많은 변호사는 하자 감정 과정에서 누락되는 부분이 없도록 꼼꼼히 체크하여 배상액을 최대화합니다.
나아가 판결이 확정된 이후에도 시공사가 배상금 지급을 미룰 경우,
확정 판결에 따른 ‘집행문’을 부여받아 시공사 자산에 대한 민사집행법상의 ‘강제집행’ 절차를 통해 받아냅니다.
아파트하자보수소송 FAQ
아파트하자보수소송 관련 상담 시 궁금해하시는 사항들에 대한 FAQ를 구성하였습니다.
Q. 아파트 하자는 모두 시공사 책임인가요?
시공·설계상의 문제일 때만 시공사 책임이 인정됩니다.
입주민의 부주의나 자연적 노후는 제외되며, 감정을 통해 원인을 명확히 밝혀야 합니다.
Q. 공용부분과 세대 내부 하자는 어떻게 구분하나요?
외벽·주차장 등은 공용부분, 세대 내부는 전유부분입니다.
공용부분은 입주자대표회의가, 전유부분은 개인이 소송을 제기할 수 있습니다.
Q. 입주자대표회의가 소송하면 개인 세대도 보상받나요?
가능합니다. 대표회의가 전체를 대표해 청구하는 경우가 많지만,
세대별 피해가 크다면 개별 소송이 더 유리할 수 있습니다.
Q. 하자보수소송은 얼마나 걸리나요?
보통 1년 내외이며, 감정 절차가 있으면 더 길어질 수 있습니다.
조정으로 합의하면 수개월 내 해결되기도 합니다.
Q. 소송 전에 내용증명을 꼭 보내야 하나요?
법적 의무는 없지만, 소송 전 필수 절차로 권장됩니다.
하자 통보 사실을 입증하는 가장 확실한 방법입니다.
“아파트하자보수소송으로 고민 중이신가요?”
아파트 하자는 단순한 생활 불편이 아니라, 입주민의 재산과 안전에 직결되는 중대한 법적 문제입니다.
시공사의 미온적 대응에 지쳐 혼자 해결을 시도하다 보면, 하자담보책임기간을 놓치거나 증거가 부족해 권리를 잃는 경우가 적지 않습니다.
따라서 초기 단계부터 건설·부동산 분야에 특화된 전문 변호사와 함께 전략을 세우는 것이 가장 안전하고 빠른 해결책입니다.
법무법인 지금은 20년 이상의 경력인 김유돈 변호사인 저를 필두로 다양한 분야에서 전문성을 인정 받은 변호사들이 최적의 팀을 이루어 최고의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.
이러한 법무법인 지금의 시스템으로 어려움을 겪고 계신 의뢰인 한 분 한 분의 소중한 권리를 지키고, 새로운 시작을 위한 발판을 마련하는 데 도움을 드리겠습니다.
