이번 글에서는 토지거래허가를 받아야 하는 부동산 거래에서 꼭 알아야 할 내용 소개합니다.
매도인이 저에게 의뢰한 사건이었는데요, 아파트 매수인이 매매계약을 하고 계약금까지 받았는데 이 핑계 저 핑계 대면서 토지거래허가신청을 하지 않고 있습니다.
아마 가격이 떨어질 것 같은 계약을 파기하려고 합니다. 그러면서 계약금도 돌려달라고 합니다.
<계약의 효력>
저 토지거래허가 대상 부동산에 대한 매매계약은 보통의 매매계약과 법적인 효력이 다릅니다.
‘유동적 무효’ 라는 매우 독특한 법리가 적용됩니다. 판례는 이렇게 말합니다.
“토지거래허가구역에서의 매매는 허가를 받기 전에는 무효이다.
그러나 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고, 불허가가 되면 무효로 확정된다. 따라서 허가를 받기까지는 유동적 무효 상태에 있다.”
쉽게 말해서, 허가 전에는 ‘무효인지 유효인지 아직 모르는 상태’ 라는 것입니다.
토지거래허가 대상 부동산 계약의 경우도 계약금 계약은 유효하고, 해약금 해제도 가능합니다.
토지거래허가가 나오면 이 계약은 소급적으로 유효가 되고, 토지거래허가를 신청했는데 허가가 나오지 않는 경우 계약은 무효가 됩니다.
계약이 무효가 된다는 말은 계약을 원상 회복해야 한다는 겁니다.
허가가 나오지 않아 무효가 된 경우, 기지급된 계약금이 있다면 매도인은 이를 돌려줘야 합니다.
<토지거래허가 신청의무>
자, 그런데 아까의 사례처럼 매수인이 토지거래허가 신청을 안 하면 어떻게 할까요.
원칙적으로 매수인이 토지거래허가 신청을 해야 할 의무가 있습니다.
법은 매도인과 매수인은 서로 토지거래허가 신청에 협력할 의무가 있다고 규정합니다.
토지거래계약허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서 서류를 제출해야 하는데 매수인은 이런 서류를 제출하고 토지거래허가를 신청할 의무가 있다는 것입니다.
만약 계약을 해놓고 토지거래허가 신청을 하지 않는 경우 계약을 해제하고 위약금을 청구할 수 있고요.
아니면 토지거래허가 신청을 하라는 협력의무 이행 청구 소송을 해서 매매계약을 강행할 수도 있습니다.
아까 말한 사례에서 매수인이 핑계를 대면서 토지거래허가 신청을 하지 않으면 계약금 몰취하거나, 의무 이행 소송을 할 수 있다는 것이지요.
관련 내용은 영상에서 실제 사례와 함께 확인하실 수 있습니다. >>
<매매계약 체결시 주의할 점>
토지거래허가 대상인 부동산 매매 시 주의할 점 살펴봅니다.
여기서 토지거래허가 신청을 하지 않거나 또는 신청했는데 불허가가 나오는 경우, 분쟁에 대비하기 위해서는 부동산 매매계약서에 특약을 잘 정리해야 합니다.
첫째, 우선 “본 계약은 토지거래허가를 받는 것을 조건으로 한다”는 내용과 함께, “양 당사자는 허가 신청에 성실히 협력한다”는 협력의무 조항을 명시하는 것이 좋습니다.
둘째, 허가 신청 일정을 구체적으로 정해 두는 것이 좋습니다. “계약 체결 후 OO일 이내에 허가 신청한다”처럼 명확한 기한을 정해두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
이 기간을 고려해서 보통의 매매계약보다 계약금 지급 시기를 넉넉히 잡아야 합니다.
셋째, 허가가 나지 않을 경우 계약금과 중도금 처리, 비용 부담 등을 미리 약정해 두어야 합니다.
토지거래허가가 나오지 않을 경우, 원칙적으로는 계약이 무효라서 계약금을 돌려주어야 하지만,
매수인 측의 사정으로 토지거래허가가 나오지 않을 경우 어떻게 정리할지 특약으로 정해두는 것이 좋습니다.
이 경우 매도인의 입장에서는 거래를 하지 못하게 되면 기회비용이 생기므로 위약금을 별도로 약정해 놓는 것이 좋습니다.
