안녕하세요, 부동산 전문 변호사 김유돈입니다.
부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했지만 예기치 않게 계약이 파기되는 상황이 종종 발생합니다.
이럴 때 가장 먼저 떠오르는 질문은 “이미 낸 계약금, 돌려받을 수 있나요?”일 텐데요.
결론부터 말씀드리자면 계약 해제 사유가 정당하고 절차를 제대로 밟았다면 부동산 계약금 환불 소송 없이 계약금 환불이 가능합니다.
하지만 단순 변심이나 개인적인 사정이라면 환불이 어려울 수 있고, 법적인 해석과 입증이 매우 중요해지는 영역이기도 합니다.
이번 글에서는 계약금 환불이 가능한 조건과 소송 진행 방식, 실제 사례, 그리고 전략적인 대응 방법까지 구체적으로 알려드리겠습니다.
계약금을 돌려받으려면 ‘해제 사유’가 명확해야 합니다
계약 파기 이유와 귀책 사유가 핵심입니다
부동산 계약이 해제되었다고 해서 무조건 계약금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
민법 제565조에 따르면 계약금은 일종의 ‘해제권 보장 수단’이므로 매수인이 계약을 일방적으로 해제할 경우에는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배액을 반환해야 합니다.
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매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 |
하지만 아래와 같은 경우라면 계약금 환불 청구 소송이 가능합니다.
a. 매도인이 중요한 사실(근저당·하자 등)을 숨긴 경우
b. 부동산이 약속된 상태와 다르게 인도된 경우
c. 계약의 본질적 조건을 상대방이 이행하지 않은 경우
d. 계약 자체가 사기, 강박, 중대한 착오에 의해 체결된 경우
즉, 상대방의 귀책사유로 인해 계약이 파기되었다면 이미 지급한 계약금에 대한 반환을 청구할 수 있는 정당한 근거가 생기는 것입니다.
▶ 예시
C씨는 신축 빌라 매수계약을 체결하고 계약금 3천만 원을 지급했지만, 이후 전세자금대출이 거절되어 계약을 진행할 수 없게 되자 일방적으로 계약 해제를 통보했습니다.
법원은 C씨의 귀책사유에 해당한다고 보고, 계약금 몰수는 정당하다고 판단했습니다.
계약금 환불을 위해 꼭 확인해야 할 절차
계약 해제 통지와 증거 확보가 중요합니다.
계약금을 돌려받기 위한 핵심 요건은 ‘정당한 해제 사유’와 ‘적법한 절차’입니다.
특히 내용증명을 통한 계약 해제 통지는 반드시 이행되어야 하며 단순한 전화나 문자 통보로는 소송에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
또한, 다음 4가지의 증거 확보가 부동산 계약금 환불 소송을 준비하는 데 매우 중요합니다.
√ 계약서 원본
√ 내용증명 발송 내역
√ 입금 증빙자료 (계약금, 중도금 등)
√ 상대방 귀책사유에 대한 정황 증거 (문자, 녹취, 사진, 등기부 등)
이러한 준비 없이 소송에 들어가게 되면 계약금 몰수나 패소 위험이 커지기 때문에 해제 통보부터 변호사와 상의하시는 것이 안전합니다.
실제 사례로 보는 계약금 환불 인정 사례
계약금 반환이 인정된 법원 판결
📌 사례 ① — 미고지된 근저당권
매수인 A씨는 아파트 계약 체결 후 계약금 1억 원을 지급했지만, 해당 부동산에 3억 원의 근저당권이 설정되어 있었고 매도인이 이를 고지하지 않았습니다.
A씨는 계약을 해제하고 계약금 환불 소송을 제기했으며, 법원은 매도인의 고지의무 위반을 인정해 계약금 반환을 명령했습니다.
📌 사례 ② — 토지 용도 허위 안내
토지를 매입한 B씨는 계약 체결 당시 “건축 가능”하다는 설명을 들었지만, 해당 토지는 사실상 농지 전용 불가 지역으로 확인되었습니다.
이 경우 법원은 사기 또는 착오에 의한 계약으로 판단해 계약금 전액을 환불하고 손해배상도 일부 인정했습니다.
위 2가지 사례 외에도, 다음과 같은 사유가 있다면 계약금 환불 청구가 인정될 수 있습니다.
a. 매도인이 계약 당시 중대한 사실을 고지하지 않은 경우
b. 부동산에 하자나 권리제한이 있었던 경우
c. 계약 조건을 이행하지 않은 경우
d. 계약이 사기·강박·착오 등으로 무효·취소되는 경우
이처럼 계약금 환불은 실제 사례에서도 인정되지만 사안별로 정황이 매우 다르고 법리 해석도 복잡하기 때문에 전문가의 조력이 절실한 영역입니다.
부동산 계약금 환불 소송은 전략 싸움입니다
혼자 대응하다가 더 큰 손해를 볼 수 있습니다
부동산 계약금 환불 소송은 단순한 돈 문제로 끝나지 않습니다. “내가 피해자 같다”는 감정만으로는 승소할 수 없고 계약 해제의 정당성과 상대방의 책임을 명확히 입증해야 하며 소송 절차마다 전략적인 대응이 필요합니다.
또한, 상대방이 반환을 거부하며 맞소송을 제기할 수 있고 조정 또는 합의 과정에서 불리하게 끌려갈 위험도 있으며 소송 기간이 길어지면 심리적·금전적 부담도 커집니다.
이러한 리스크를 줄이기 위해서는 아래 4가지를 포함한 법적 쟁점을 세밀하게 따져야 합니다.
√ 상대방의 계약 위반인지, 본인의 변심인지
√ 계약 해제 통보가 적법하게 이뤄졌는지
√ 계약서에 ‘계약금 포기 또는 배액 상환’ 조항이 명확히 있는지
√ 중도금, 잔금 지급 기한과 이행 여부
이런 요소들을 제대로 입증하지 못하면, 오히려 계약금을 돌려받지 못하고 손해배상 책임을 지게 될 수도 있습니다.
이때, 부동산 전문 변호사와 함께 한다면 결과를 바꿀 수 있는데요. 부동산 전문 변호사는 정확한 계약 해제 사유 정리, 증거 수집, 법리 검토를 통해 재판 전에 유리한 협상을 이끌어낼 수도 있고, 법정 대응에서도 강력한 주장을 펼칠 수 있습니다.
따라서 만약 지금 부동산 계약금 환불 소송과 관련하여 문제가 있으시다면, 지금 아래 상담하기 링크를 클릭해주세요. 진심을 다해 돕겠습니다.
