부동산 가계약 파기 기간, 언제까지 가능할까?

안녕하세요, 부동산 전문 변호사 김유돈입니다.

부동산 거래를 준비하는 과정에서 많은 분들이 부동산 계약을 진행하면서 ‘가계약금’을 먼저 걸고 매매를 준비하십니다.

하지만 부동산 거래라는 게 워낙 큰 돈이 오가는 일이다 보니 가계약 후 마음이 바뀌는 경우도 종종 생기죠.

이럴 때 “가계약은 본계약이 아니니까 언제든지 파기해도 되는 거 아닌가요?” 하고 묻는 분들이 많습니다.

오늘은 ‘부동산 가계약 파기 기간’과 관련된 법적 쟁점을 실무 중심으로 안내드리겠습니다.

가계약도 계약일까?

가계약도 법적 기준에서 계약으로 인정될 수 있습니다

‘가계약’이라는 말 때문에 많은 분들이 본 계약 이전에는 언제든지 마음을 바꿀 수 있다고 생각합니다.

그러나 실제로는 가계약도 계약의 한 형태로 법적으로 인정될 수 있으며 특히 금전이 오갔고 양측의 매매 의사가 문자나 카카오톡, 이메일 등을 통해 확인되는 경우라면 ‘계약이 성립되었다’고 판단될 가능성이 매우 높습니다.

가계약금을 송금하면서 매매 금액, 매도·매수인의 정보, 거래 시기 등 주요 조건이 구체적으로 합의되었다면 법원은 이를 본 계약과 마찬가지로 유효한 계약으로 해석할 수 있습니다.

즉, 계약서를 쓰지 않았다고 해서 무조건 계약이 없다고 주장할 수는 없는 것입니다.

부동산 가계약 파기 기간, 언제까지일까?

이행에 착수하기 전까지만 계약금 해제가 가능합니다

많은 분들이 “본계약서를 작성하기 전이면 언제든지 가계약을 파기할 수 있지 않나요?”라고 묻습니다.

하지만 실제로는 그렇게 단순하지 않습니다.

「민법 」 제565조에 따르면 계약 당사자는 상대방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하거나 계약금의 배액을 반환함으로써 계약을 해제할 수 있습니다.

여기서 중요한 건 ‘이행에 착수했는지의 여부’입니다.

예를 들어, 매수인이 계약금만 걸고 아무 조치도 취하지 않은 상황이라면 매도인이 계약금의 배액을 반환하면서 계약을 해제하는 것이 가능할 수 있습니다.

하지만 매수인이 중도금 일부를 입금했거나 소유권 이전을 준비하는 등 이행에 들어간 정황이 있다면 그 시점부터는 일방적으로 계약을 파기할 수 없게 됩니다.

즉 가계약이라고 해서 언제든지 파기할 수 있는 건 아니며, 그 시점의 계약 진행 상황에 따라 파기 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

가계약 파기 시 위약금 책임은?

계약금과 동일하게 간주되어 손해를 볼 수 있습니다

가계약을 파기할 때 가장 많이 물어보시는 것이 바로 ‘위약금 문제’입니다.

실무에서는 가계약금도 본계약의 계약금과 동일한 효력을 가진 것으로 판단하는 경우가 많습니다.

매수인이 거래를 파기한다면 가계약금을 몰수당할 수 있고 반대로 매도인이 거래를 중단하면 가계약금의 배액을 반환해야 하는 책임이 발생합니다.

가계약이 정식 계약이 아니라는 이유로 위약금에서 자유로울 수 있다고 생각하면 큰 오산입니다.

실제로 많은 판례들이 가계약이라 하더라도 계약 성립의 요소가 충족된다면 계약금 해제 조항을 그대로 적용하고 있습니다.

파기 사유를 정리하고, 반드시 서면으로 남기세요

가계약을 파기하고자 한다면 가장 먼저 해야 할 일은 파기 의사를 서면으로 전달하는 것입니다.

구두나 전화로 전달하는 경우 나중에 법적 분쟁이 발생했을 때 입증이 어렵기 때문에 문자, 이메일, 메신저 등을 통해 파기 사유와 의사를 명확히 표현하는 것이 좋습니다.

또한, 계약 파기의 책임이 상대방에게 있는지 여부도 따져보아야 합니다.

예를 들어, 매도인이 허위 정보를 제공했다거나, 중개인이 중요한 사실을 누락했다거나, 매매 대상 부동산에 법적 하자가 있다는 사실을 나중에 알게 되었다면 이러한 사유는 정당한 계약 해제 사유로 인정될 가능성이 있습니다.

이 경우에는 위약금 책임 없이 계약을 종료할 수 있는 길이 열릴 수 있습니다.

‘가계약’이라는 표현은 듣기에 가볍고 임시적인 느낌을 주지만 실제 분쟁이 발생했을 때는 법원에서도 엄연한 계약으로 취급하는 경우가 많습니다.

단순한 마음의 변심으로 계약을 파기하게 되면 계약금 몰수는 물론 상대방의 손해에 대한 배상 책임까지 떠안을 수 있습니다.

정해진 부동산 가계약 파기 기간은 없지만 상대방의 계약 이행 착수가 확인되기 전까지는 계약금 해제의 방법을 활용할 수 있습니다.

부동산 가계약 파기 기간을 고려하여 초기 전략을 세우지 않는다면 소중한 재산만 잃게 될 수도 있기에,부동산 전문 변호사와 함께 대응해야 합니다.

저는 수많은 부동산 계약 분쟁을 해결해 온 실무 경험을 바탕으로 가계약 파기, 계약금 반환, 위약금 청구 문제를 종합적으로 검토해드립니다.

법무법인 지금은 20년 이상의 경력인 김유돈 변호사인 저를 필두로 다양한 분야에서 전문성을 인정 받은 변호사들이 최적의 팀을 이루어 최고의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 

이러한 법무법인 지금의 시스템으로 부동산 가계약 파기 기간에 대해 어려움을 겪고 계신 의뢰인 한 분 한 분의 소중한 권리를 지키고 새로운 시작을 위한 발판을 마련하는 데 도움을 드리겠습니다.

궁금한 점이 더 있으시거나 구체적인 상담이 필요하시면 언제든 문의해주세요.