새 아파트 입주 후 기대와 달리, 건물 외벽 균열, 누수, 마감 불량 등의 하자를 발견하게 되는 경우가 빈번합니다.
이러한 하자는 생활의 불편을 넘어 재산상의 막대한 손해를 초래하며, 입주민들에게 큰 스트레스를 안겨줍니다.
하자 소송은 이러한 건설사의 부실 시공에 대해 정당한 권리를 찾고 손해를 배상 받기 위한 법적 절차입니다.
이번 글에서는 하자 소송의 개념부터 절차, 그리고 승소 전략까지 자세히 알려드리겠습니다.
하자 소송의 개념 및 중요성
하자 소송의 법률적 근거와 청구권 확정
법률상 ‘하자’란 건축물이 설계도면 또는 시방서의 내용과 달리 시공되었거나,
기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 결함을 의미합니다.
이와 같은 하자담보책임은 「주택법」 제46조 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에 근거하여,
시공사(사업주체)가 일정 기간 하자에 대해 보수 또는 손해배상 책임을 지도록 규정하고 있습니다.
하자의 유형은 일반적으로 다음과 같이 구분할 수 있습니다.
| 구분(유형) | 특징 |
|---|---|
| 일반 하자 | 도배, 마루, 싱크대 등 마감재의 불량이나 경미한 손상. |
| 주요 하자 | 누수, 결로, 배수 불량 등 주거 생활에 지대한 영향을 미치는 하자. |
| 구조상 하자 (중대 하자) |
벽체, 기둥, 보 등 건물의 구조 안전에 심각한 문제를 야기하는 균열이나 변형. |
어떤 유형의 하자인지에 따라 건설사의 보수 책임 기간과 소송에서 인정되는 손해 배상액이 달라지므로, 정확한 하자 진단이 하자 소송의 첫걸음입니다.
손해배상청구권 보전을 위한 소멸시효 검토
많은 입주민들이 하자 소송을 복잡하게 여기거나, 건설사의 임시방편적인 보수에 기대어 소송을 미루는 경우가 있습니다.
그러나 하자 보수 및 손해배상 청구권에는 소멸시효가 적용되므로 시기를 놓치지 않는 것이 매우 중요합니다.
법적 보수 책임 기간
공동주택관리법에 의해 2년 ~ 10년까지 적용되며, 하자의 종류에 따라 책임 기간이 다르게 적용됩니다.
손해배상 청구 시효
하자담보책임 기간 내에 권리를 행사해야 하므로,
하자를 발견했다면 즉시 법적 조치를 취해야 재산상의 권리를 온전히 보전할 수 있습니다.
특히, 보수 기간 만료가 임박했을 경우 신속한 하자 소송 제기가 필수적입니다.
하자 소송의 단계별 진행 절차와 핵심 쟁점
하자 소송 전 증거 보전, 전문기관 감정의 법적 효력
하자 소송의 성공은 ‘입증’에 달려 있습니다.
제3의 전문기관을 통한 조사와 감정은 하자의 존재와 범위를 객관적으로 입증하는 중요한 증거가 됩니다.
법원에서도 감정인의 감정 결과를 중요한 판단 기준으로 보고 있으며, 구체적인 절차는 다음과 같습니다.
- 하자 조사 및 신청
- 변호사와 협력하여 전문 기관에 하자 감정을 신청합니다.
- 현장 조사 및 감정보고서 작성
- 전문 감정인이 하자를 확인하고 그 원인, 보수 방법, 보수 비용을 산정하여 보고서를 작성합니다.
- 이를 기초로 손해배상 청구액을 산정하고 소송을 제기하게 됩니다.
재판상 감정 절차와 3가지 변론 전략
하자 소송은 일반 민사 소송과 유사한 절차를 따르지만, 법원이 지정한 감정인을 통한 ‘재판상 감정’이 핵심 쟁점이 됩니다.
변호사는 이 쟁점에서 우위를 확보하기 위해 다음과 같은 전략을 구사합니다.
소송 제기 및 건설사의 답변
소송을 제기한 후 건설사가 제출하는 답변서에는 향후 방어 전략이 포함되어 있습니다.
저희는 이를 분석하여 건설사의 주장에 대해 반박 논리를 구축합니다.
재판상 감정
법원이 지정한 제3의 감정인을 통해 하자에 대한 2차적인 정밀 감정이 진행됩니다.
이 감정 결과가 판결의 결정적인 기준이 되므로,
현장 검증 과정에 직접 참여하여 객관적인 감정 결과가 도출되도록 관리합니다.
변론 및 조정
감정 결과를 최대한 유리하게 해석하는 전문적인 변론을 진행하고 입주민의 손해를 인정받고 보상을 이끌어내기 위한 최적의 조정 전략을 수립하여 진행합니다.
하자 소송 승소를 위한 증명 책임과 입증 전략
하자의 인과관계 증명 및 손해배상액의 객관적 산정
하자 소송에서는 단순히 하자가 존재한다는 사실뿐만 아니라,
그 하자가 건설사의 부실 시공으로 인해 발생했다는 ‘인과관계’를 증명해야 합니다.
또한, 청구하는 손해 배상액이 감정보고서에 의해 산정 되었음을 입증해야 합니다.
- 초기 증거의 보존
- 하자를 발견했을 때의 사진 및 동영상 (날짜 기록 필수), 입주 전 점검표, 계약 서류 등 초기 증거가 인과관계 증명의 기초 자료가 됩니다.
- 피해액 산정의 극대화
- 직접적인 보수 비용 외에도 하자로 인해 발생한 정신적 피해, 임시 주거 비용 등 간접적인 손해까지 종합적으로 주장하여 객관적인 피해액을 산정해야 합니다.
변호사의 역할: 건설사 대응 및 최종 승소 기여 방안
하자 소송은 건축 공학, 회계, 법률 등 복합적인 전문 지식을 요구하는 난이도 높은 소송입니다.
건설사는 대규모 법무팀과 전문 로펌을 동원해 대응하므로, 입주민들이 변호사와 함께 하는 것이 최종 승소에 결정적인 기여를 합니다.
건설사 대응 전략 수립 및 협상 우위 확보
건설사의 조직적인 법률 대응 체계에 맞서기 위해, 변호사는 소송 초기부터 유리한 협상 전략을 수립합니다.
법률 대리인으로서 협상력을 높이고, 신속하게 유리한 합의 또는 법정에서 유리한 판결을 이끌어내기 위한 맞춤형 전략을 제공합니다.
재판상 감정 절차에 대한 법률적 개입
재판상 감정 절차는 소송의 승패를 좌우하는 핵심입니다.
변호사는 감정인의 선정 과정부터 감정 항목, 감정 결과에 대한 이의 제기까지 적극적으로 법률적 의견을 제시하고 개입하여,
입주민에게 불리한 감정 결과가 도출 되지 않도록 철저히 관리합니다.
복잡한 법리 해석 및 시효 문제 전문 처리
소멸시효 법리 검토나, 하자의 유형별로 적용되는 다수의 법규 해석 등 일반인이 쉽게 접근하기 어려운 법률적 쟁점들을 전문적으로 처리하여 소송의 안정성을 높입니다.
복잡한 법률 문제를 명쾌하게 해결함으로써 입주민은 본업에 집중하고 법률 분쟁의 부담을 덜 수 있습니다.
하자 소송은 입주민들의 정당한 권리를 되찾는 중요한 과정입니다.
그러나 복잡한 절차와 치열한 법적 공방으로 인해 일반인이 혼자 감당하기에는 버거운 영역입니다.
법무법인 지금은 20년 이상의 경력을 가진 김유돈 변호사를 필두로, 각 분야에서 전문성을 인정받은 변호사들이 최적의 팀을 이루어 최고의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.
이러한 법무법인 지금의 시스템을 통해 어려움을 겪는 의뢰인의 권리를 철저히 지켜드리고, 새로운 시작을 위한 든든한 발판을 마련해 드리겠습니다.
