가족이나 지인과 함께 부동산을 소유하고 계신 분들이라면,
““땅을 나누자”거나 “내 지분을 사 달라”는 말이 현실적으로 얼마나 꺼내기 어려운지 공감하실 겁니다.”
협의가 되지 않은 채 재산세만 부담하다가, 결국 마지막 수단으로 선택하게 되는 것이 바로 공유물분할소송입니다.
다만 많은 분들이 소송을 결심하면서도 가장 중요한 핵심을 놓치곤 합니다.
공유물분할소송은 단순히 부동산을 형식적으로 나누는 절차가 아닙니다.
법원이 진행하는 감정평가 결과에 따라 내 지분이 얼마의 금액으로 환산될지가 결정되는, 철저히 ‘금액 중심의 소송’입니다.
감정 단계에 대한 준비 없이 절차를 법원에만 맡겨둘 경우, 기대했던 시세보다 낮은 평가가 이루어지거나,
원하지 않는 경매로 이어져 실제 회수 금액이 크게 줄어드는 결과로 이어질 수 있습니다.
결국 공유물분할소송의 성패는 ‘어떻게 나누느냐’가 아니라 ‘얼마로 평가받느냐’에 달려 있다고 해도 과언이 아닙니다.
오늘은 법무법인 대표 변호사로서, 실제 소송 현장에서 의뢰인의 이익을 극대화하기 위해 활용하는
공유물분할소송의 핵심 전략 3가지를, 특히 금액과 직결되는 부분을 중심으로 정리해 드리겠습니다.
공유물분할소송, 승패를 가르는 핵심은 감정평가 금액
내가 ‘살 때’와 ‘팔 때’, 감정가 전략은 완전히 달라야 합니다
소송이 진행되면 법원은 공인된 감정평가사를 통해 부동산의 가격을 매깁니다.
그리고 현물분할이 어려워 ‘가액배상(한 명이 소유권을 갖고 나머지는 돈으로 정산)’ 판결이 나올 경우, 주고받는 돈의 기준은 철저히 이 ‘법원 감정가’가 됩니다.
이때 변호사는 의뢰인의 포지션(매수 vs 매도)에 따라 정반대의 전략을 짭니다.
지분을 인수하는 입장(매수)
감정가가 낮을수록 유리합니다.
부동산의 물리적 하자, 도로 접근성의 한계, 개발 제한 사항 등을 감정평가사에게 적극적으로 어필하여 가격을 낮추는 전략을 씁니다.
지분을 넘기고 현금을 받는 입장(매도)
감정가가 높을수록 이득입니다.
주변 시세 상승 요인, 잠재적 개발 가치, 현재 임대 수익률 등을 근거로 “이 땅은 더 비싸게 평가받아야 한다”는 의견서를 제출해야 합니다.
단순히 법원이 정해주는 금액을 기다리는 것이 아니라,
감정평가 단계부터 변호사가 개입하여 적극적으로 소명해야만 수천만 원에서 수억 원의 차이를 만들어낼 수 있습니다.
현황과 공부상 용도가 다를 때 발생하는 리스크를 차단해야 합니다
오래된 공유 토지의 경우, 등기부등본상의 용도(공부상 지목)와 실제 사용 현황이 다른 경우가 많습니다.
예를 들어 서류상은 ‘임야’인데 실제로는 ‘밭(전)’으로 쓰고 있거나, ‘대지’인데 건물이 없어 ‘잡종지’처럼 쓰이는 경우입니다.
공유물분할소송의 감정평가는 원칙적으로 ‘현황’을 기준으로 합니다.
자칫하면 내 땅이 서류보다 낮은 가치로 평가받을 위험이 있습니다.
따라서 소송 제기 전, 현황 측량을 통해 내 땅의 가치가 제대로 평가받을 수 있는 상태인지 점검해야 합니다.
필요하다면 “이 땅은 대지로 볼 수 있는 잠재력이 있다”는 법리적 주장을 통해 정당한 가치를 사수해야 합니다.
공유물분할소송과 반드시 함께 청구해야 할 ‘부당이득’의 비밀
과반수 지분권자가 독점하고 있다면 ‘과거의 월세’를 받아냅니다
혹시 공유 부동산을 특정 공유자(주로 지분이 많은 쪽)가 혼자서 사용하고 있거나,
세입자에게 받은 월세를 독식하고 있지는 않으신가요?
내 지분만큼의 권리를 행사하지 못했다면,
부동산을 나누는 것과 별개로 그 동안의 손해(돈)를 반드시 받아내야 합니다.
이 경우 민법 제741조에 따른 부당이득반환청구를 통해
그동안 내 지분에 해당하는 사용 이익(임료 상당액)을 함께 청구할 수 있습니다.
이는 단순히 밀린 돈을 받는 것을 넘어, 소송 전략상 강력한 무기가 됩니다.
상대방에게 “소송을 길게 끌수록 토해내야 할 돈이 눈덩이처럼 불어난다”는 압박을 주어,
조기에 유리한 조건으로 합의를 이끌어내는 지렛대로 활용할 수 있기 때문입니다.
공유 관계를 완전히 해소하고 현금으로 정리할 수 있다는 점에서 분쟁 종결 효과는 분명하지만,
다만 경매 특성상 시세보다 낮은 금액에 처분될 가능성은 고려해야 합니다.
소수 지분권자라도 보존행위로써 권리를 주장할 수 있습니다
“저는 지분이 10%밖에 안 되는데 할 수 있는 게 있을까요?”라고 묻는 분들이 많습니다.
하지만 권리는 지분의 크기와 상관없이 명확합니다.
만약 다른 공유자가 내 동의 없이 제3자에게 마음대로 건물을 임대하거나,
불법 건축물을 지었다면 이는 명백한 불법행위입니다.
이 경우 소수 지분권자라도 공유물분할소송을 통해 지분을 정리함과 동시에, 그동안의 불법적인 사용에 대한 손해배상을 당당하게 청구할 수 있습니다.
협상 테이블에서 이기는 쪽은 ‘지분이 많은 사람’이 아니라 ‘법리를 정확히 아는 사람’입니다.
공유물분할소송, 전문가의 설계가 필수입니다
가압류, 근저당권이 설정된 지분도 깨끗하게 정리할 수 있습니다
가장 골치 아픈 상황은 공유자 중 한 명의 지분에 가압류나 근저당권 등 ‘남의 빚’이 잔뜩 껴있는 경우입니다.
“저 사람 빚 때문에 내 지분까지 경매로 날아가는 것 아닐까?” 하는 불안감 때문에 소송을 망설이시곤 합니다.
하지만 전문가와 함께라면 방법은 있습니다.
공유물분할소송 판결을 통해 단독 소유로 등기를 정리할 때,
이 복잡한 권리 관계를 정리(소멸 혹은 인수 조건 변경)하는 테크닉이 존재합니다.
현물분할 시 근저당권이 어떻게 옮겨가는지, 경매 분할 시 빚 잔치는 어떻게 처리되는지를 치밀하게 계산해야 내 소중한 자산을 지킬 수 있습니다.
이는 단순 민사 소송이 아니라, 등기 실무와 배당 절차까지 꿰뚫고 있는 변호사가 필요한 이유입니다.
조정(합의)으로 끝내는 것이 가장 큰 이익이 될 수 있습니다
아이러니하게도 공유물분할소송의 최고 승소 전략은 ‘판결까지 가지 않는 것’일 때가 많습니다.
법원이 “경매에 부쳐 돈으로 나눠라”라고 판결하면,
시세보다 낮은 낙찰가에 세금까지 떼이고 나면 모두가 손해 보는 구조가 될 수 있기 때문입니다.
숙련된 변호사는 소송을 제기하여 상대를 압박한 뒤, 법정 밖에서 현실적인 손익계산서를 들이밀며 설득합니다.
“끝까지 가서 경매 당하시겠습니까, 아니면 지금 이 적정 가격에 합의하시겠습니까?”
이와 같이 소송 도중 법원의 관여 하에 합의로 분할을 마무리하는 방식을 ‘조정에 의한 분할’이라고 합니다.
실제로 공유물분할소송은 판결보다 조정으로 종결되는 비율이 높고,
이 경우 의뢰인은 긴 소송 기간을 단축하면서도 원하는 금액을 확보하거나 활용 가치가 높은 부분을 취득하는 실질적인 이익을 얻을 수 있습니다.
결국 중요한 것은, 판결을 받는 것 자체가 아니라 어떤 방식으로,
어느 지점에서 사건을 정리하는 것이 가장 이익이 되는지를 정확히 판단하는 일입니다.
사안에 따라서는 조정을 염두에 둔 전략적 접근이 결과를 크게 좌우할 수 있는 만큼,
초기 단계부터 경험 있는 전문가의 판단을 받아보는 것이 중요합니다.
“공유물분할소송으로 고민 중이신가요?”
공유물분할소송은 절차 전반이 결국 ‘돈’으로 귀결되는 소송입니다.
감정적인 갈등에 휘말린 나머지, 정작 챙겨야 할 경제적 실익을 놓치고 계시지는 않으신지 한 번쯤 돌아볼 필요가 있습니다.
상담을 통해 본인 상황에 맞는 방향을 정리해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.
법무법인 지금은 20년 이상의 경력을 가진 김유돈 변호사를 필두로, 각 분야에서 전문성을 인정받은 변호사들이 최적의 팀을 이루어 최고의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.
이러한 법무법인 지금의 시스템을 통해 어려움을 겪는 의뢰인의 권리를 철저히 지켜드리고, 새로운 시작을 위한 든든한 발판을 마련해 드리겠습니다.
