오피스텔분양사기는 일시적인 이슈가 아니라, 반복적으로 발생하는 구조적인 문제에 가깝습니다.
아파트에 비해 분양 절차가 상대적으로 간편하고, 초기 자금 부담이 크지 않다는 점,
그리고 ‘투자 대비 높은 수익률’이라는 설명이 강조되는 특성 때문에
오피스텔은 오래전부터 분양사기의 주요 대상이 되어 왔습니다.
특히 1인 가구 증가, 임대 수요 확대와 같은 사회적 흐름을 바탕으로,
투자 경험이 많지 않은 개인 분양자들이 피해자로 이어지는 사례도 꾸준히 늘고 있습니다.
문제는 이러한 오피스텔분양사기가 단순한 투자 실패나 계약상 불운으로 오해되어,
정작 법적으로 다툴 수 있는 시기를 놓치는 경우가 많다는 점입니다.
하지만 분양 과정에서 허위·과장된 설명이 있었거나,
계약 판단에 중대한 영향을 미치는 사실이 고의로 숨겨졌다면 이는 명백한 법적 문제입니다.
이 경우 계약을 그대로 유지해야 할 이유는 없으며, 오히려 법적 대응이 필요합니다.
오피스텔분양사기의 대표적인 유형
수익률•임대보장 과장, ‘표시•광고법 위반’
오피스텔분양사기에서 가장 빈번하게 문제 되는 유형은 수익률과 임대보장에 대한 허위 또는 과장된 설명입니다.
언론에서는 오피스텔 및 생활형 숙박시설 분양 과정에서 “수익률 15~20% 보장”, “공실 걱정 없음”과 같은 표현이
허위 또는 과장 광고로 사용되는 문제를 지속적으로 지적해 오고 있습니다.
실제로 수익률 산정 근거가 없거나, 현실적으로 달성 불가능한 수치를 제시한 사례가 다수 보도되기도 했고,
실제 계약서나 관련 자료를 살펴보면 이를 보장하는 내용이 없는 경우가 대부분이지요.
(출처 : ‘수익률 20% 보장” 생숙·오피스텔에 넘치던 ‘허위 분양 정보’ 제동)
“사업자는 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는
거짓·과장의 표시·광고 행위를 하여서는 아니 된다.”
즉, 수익률이나 임대보장을 사실처럼 단정적으로 설명했다면,
그 내용이 계약 체결에 영향을 미친 이상 오피스텔분양사기 판단의 핵심 근거가 됩니다.
중요 사실 은폐, ‘사기에 의한 의사표시’
오피스텔분양사기에서 더 본질적인 문제는,
알렸다면 계약하지 않았을 사실을 고의로 숨긴 경우입니다.
대표적인 예시는 다음과 같습니다.
- 중도금 대출이 사실상 불가능하거나 극히 제한적인 사실
- 실제 임대 수요가 부족한 지역이라는 점
- 추가 비용(위탁관리비, 공실 부담 구조 등)의 존재
이러한 사안은 단순 설명 부족이 아니라, 민법상 사기에 해당할 수 있습니다.
“사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.”
나아가 이러한 행위는 민사상 계약 취소 문제에 그치지 않고, 형사상 사기죄로까지 확장될 수 있습니다.
분양사가 허위 또는 불완전한 정보 제공을 통해 계약금을 비롯한 분양대금을 교부받았다면,
이는 재산상 이익을 취득하기 위한 기망행위로 평가될 수 있기 때문입니다.
“사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는
10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.”
결국 오피스텔분양사기에서 손해 발생 여부 보다 계약 당시 분양사가 어떻게 설명했는지를 더 중요시하며
이 점이 입증된다면, 민사와 형사를 함께 검토해야 할 사안이 될 수 있습니다.
오피스텔분양사기 판단을 위한 법적 기준
단순 계약 실패와 사기의 경계선
모든 오피스텔 분양 실패가 곧바로 오피스텔분양사기로 이어지는 것은 아닙니다.
법원이 문제 삼는 지점은 결과가 아니라 계약 체결 당시 분양사의 행위입니다.
즉, 투자 이후 시장 상황이 악화되어 수익이 줄어든 경우와,
애초에 사실과 다른 설명으로 계약을 유도한 경우는 법적으로 분명히 구분됩니다.
- 분양사가 사실과 다른 내용을 설명했는지
- 알렸다면 계약하지 않았을 중요 정보를 고의로 숨겼는지
- 그 행위가 계약 체결에 실질적인 영향을 미쳤는지
이러한 기준에 해당한다면, 이는 단순한 투자 실패가 아니라 민법상 사기에 의한 의사표시로 평가될 수 있습니다.
실제 분쟁에서 중요하게 보는 증거
오피스텔분양사기 사건에서 결과를 좌우하는 요소는 단연 증거입니다.
분양 당시 어떤 설명이 있었고, 그 설명이 사실과 달랐다는 점을 입증할 수 있어야 합니다.
실제 분쟁과 판결에서 중요하게 검토되는 자료는 다음과 같습니다.
- 분양 상담 과정의 녹취 파일
- 문자, 카카오톡, 메신저 대화 내용
- 분양 홍보 브로셔, 수익률 제시 자료
- 모델하우스 또는 홍보관에서 제공된 설명 자료
특히 실무에서 자주 오해되는 부분이 “계약서에 없으니 증거가 안 된다”는 생각입니다.
그러나 법원은 계약서 문구만이 아니라, 계약 체결에 이르게 된 전체 경위를 함께 판단합니다.
분양사가 계약 전 반복적으로 강조한 설명이 객관적으로 허위이거나 과장된 것으로 입증된다면,
계약서에 해당 문구가 없더라도 사기 성립으로 인정될 수 있습니다.
오피스텔분양사기, 변호사 조력이 필요한 이유
민사와 형사를 분리해서 볼 수 없는 사건 구조
오피스텔분양사기는 표면적으로는 분양계약에 관한 분쟁처럼 보이지만,
계약 취소나 분양대금 반환을 목적으로 하는 민사 절차와,
분양 과정에서의 기망 행위를 문제 삼는 형사 책임이 동시에 문제 되는 경우가 많습니다.
민사 절차에서는 계약이 어떤 경위로 체결되었는지, 허위·과장 설명이 계약 결정에 어떤 영향을 미쳤는지가 핵심 쟁점이 되며
형사 절차에서는 분양사가 고의적으로 허위 사실을 알리거나 중요한 사실을 숨겨 재산상 이익을 취득했는지가 문제 됩니다.
이 두 절차는 각각 독립되어 있지만, 실제 사건에서 형사 고소가 진행되면
분양사 측의 설명 책임과 입증 부담이 커지고, 이는 민사상 합의나 판결에도 영향을 미칠 수 있습니다.
따라서 오피스텔분양사기 사건은 어느 한 절차만을 단편적으로 선택하기보다,
사건 구조 전반을 고려한 전략적 접근이 필요합니다.
초기 대응 판단이 법적 결과를 결정하는 이유
오피스텔분양사기 사건에서 초기 대응이 중요한 이유는
분양사, 시행사, 분양대행사, 브로커 등 책임 주체가 복잡하게 분산되어 있고,
시간이 지날수록 각 주체는 책임을 회피하는 방향으로 대응하기 때문입니다.
또한 계약을 장기간 유지한 상태가 지속되면,
분양사 측은 계약을 유지한 사실 자체를 근거로 “계약 내용을 충분히 이해하고 이행해 왔다”는 주장을 펼치기도 합니다.
따라서 분양 과정에서 설명과 실제 내용 사이에 차이가 느껴진다면,
개인적인 판단으로 결론을 내리기보다 사건 초기에 사실관계와 증거를 정리하고,
민사·형사 대응 가능성을 함께 검토하는 과정이 필요합니다.
오피스텔분양사기 사건을 다뤄본 변호사의 조력은 바로 이 지점에서 의미를 가집니다.
“오피스텔분양사기로 고민 중이신가요?”
분양 과정에서 들었던 설명과 실제 계약 내용이 다르다면,
이는 단순한 투자 실패가 아니라 법적으로 검토해야 할 사안일 수 있습니다.
따라서 혼자 판단하기보다, 분양사기 사건을 다뤄본 변호사와 함께 현재 상황을 점검해 보시기 바랍니다.
법무법인 지금은 20년 이상의 경력을 가진 김유돈 변호사를 필두로, 각 분야에서 전문성을 인정받은 변호사들이 최적의 팀을 이루어 최고의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.
이러한 법무법인 지금의 시스템을 통해 어려움을 겪는 의뢰인의 권리를 철저히 지켜드리고, 새로운 시작을 위한 든든한 발판을 마련해 드리겠습니다.
