토지거래허가절차는 허가구역으로 지정된 지역에서 토지를 거래할 때 반드시 거쳐야 하는 행정 절차입니다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 허가구역 내 토지거래계약은 허가를 받기 전까지 효력이 완성되지 않으며,
허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않습니다.
허가가 이루어져야 비로소 계약의 효력이 완전히 발생합니다.
허가 없이 거래를 진행할 경우 계약이 확정적으로 무효가 될 뿐 아니라 형사처벌까지 받을 수 있습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조).
토지거래허가절차는 단순히 서류를 제출하고 기다리는 과정이 아닙니다.
이용계획서 작성, 자금조달계획 입증, 허가 요건 충족 여부 검토 등 여러 단계를 거치며,
각 단계에서 실수가 있으면 불허 처분을 받거나 절차가 지연될 수 있습니다.
20년 넘게 부동산 거래 관련 법률 업무를 수행해온 입장에서, 토지거래허가절차에서 실무적으로 반드시 알아야 할 포인트를 정리했습니다.
토지거래허가절차는 언제, 누가 신청하는가
허가구역 지정 여부 확인이 최우선
토지거래허가절차가 필요한지 여부는 해당 토지가 허가구역에 속하는지에 달려 있습니다.
허가구역은 관계 법령에 따라 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정·공고하며, 지정·해제는 수시로 변동될 수 있습니다.
허가구역 지정 여부는 다음 방법으로 확인할 수 있습니다
- 국토교통부 토지이용규제정보서비스(LURIS) 조회
- 해당 지역 시·군·구청 토지관리과 문의
- 부동산 등기부등본상 제한물권 또는 규제사항 표시 확인
- 부동산중개업자를 통한 확인
실무에서 주의할 점은, 허가구역은 수시로 지정·해제되므로 계약 체결 시점의 규제 상황을 반드시 확인해야 한다는 것입니다.
계약 체결 후 허가구역으로 지정되면 소급 적용되지 않지만, 계약 체결 전에 이미 허가구역이었다면 반드시 허가를 받아야 합니다.
허가 신청 주체와 신청 시기
토지거래허가는 거래 당사자가 공동으로 신청해야 하며, 실무에서는 매수인이 주도하여 서류 준비와 신청 절차를 진행하는 경우가 일반적입니다.
허가 신청은 통상 매매계약 체결 후 관할 행정청에 제출하며, 허가를 받기 전까지 계약은 확정적인 효력을 갖지 않습니다.
※ 허가 전 계약이 어떤 법적 상태에 놓이는지 궁금하다면?
따라서 잔금 지급 및 소유권 이전 절차는 반드시 허가 이후에 진행해야 합니다.
허가 전에 잔금을 지급하거나 사실상 거래를 완료할 경우 법적 보호를 받기 어려울 수 있으므로 주의가 필요합니다.
토지이용계획서와 자금조달계획, 어떻게 작성해야 하는가
토지이용계획서는 구체적이고 실현 가능해야 한다
토지이용계획서는 허가 여부를 판단하는 가장 중요한 서류입니다.
행정청은 이 계획서를 통해 토지를 어떤 목적으로 사용할 것인지, 그 목적이 허가구역 지정 취지에 부합하는지를 판단합니다.
토지이용계획서에는 다음 내용이 반드시 포함되어야 합니다
- 토지의 구체적 이용 목적(농지 경작, 주택 건축, 공장 부지 등)
- 이용 시기 및 방법(착공 시기, 건축 계획 등)
- 관련 법령 적합성(용도지역, 건폐율, 용적률 등)
- 실행 가능성을 뒷받침하는 자료(건축 허가 가능 여부, 농지 전용 가능 여부 등)
실무에서 불허가 많이 나오는 경우는 이용계획이 추상적이거나 실현 불가능한 경우입니다.
예컨대 농지를 취득하면서 “농사를 짓겠다” 고만 쓰고 구체적인 작물, 영농 방법, 농기구 보유 여부 등을 제시하지 않으면 형식적 신청으로 간주될 수 있습니다.
또한 이용계획이 현행 법령에 부합하지 않으면 허가가 나지 않습니다.
예를 들어 보전녹지지역에 상업시설을 건축하겠다는 계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 불가능하므로, 허가 자체가 불가능합니다.
자금조달계획은 객관적 증빙이 필수
자금조달계획서는 토지 매입 대금을 어떻게 마련할 것인지를 입증하는 서류입니다.
행정청은 이를 통해 신청인이 실제 거래 의사가 있는지, 투기 목적은 아닌지를 판단합니다.
자금조달계획서에는 다음 자료를 첨부해야 합니다
- 본인 자금
- 예금잔액증명서, 급여명세서, 소득금액증명원
- 차입금
- 금융기관 대출 확약서, 대출 가능 금액 증명서
- 증여 또는 상속
- 증여계약서, 상속재산분할협의서
- 부동산 매각 대금
- 매매계약서, 잔금 수령 예정 확인서
실무에서 자주 보는 실수는, 자금 출처를 단순히 “본인 자금”이라고만 쓰고 구체적 증빙을 제출하지 않는 경우입니다.
이 경우 자금조달계획이 불명확하다는 이유로 불허될 가능성이 높습니다.
또한 대출을 받을 계획이라면, 금융기관의 대출 확약서나 사전 심사 승인서를 첨부해야 합니다.
막연히 “대출 예정” 이라고만 쓰면 인정받기 어렵습니다.
허가 심사 기간과 불허 시 대응 방법
허가 심사는 얼마나 걸리는가
토지거래허가 신청을 하면, 행정청은 15일 이내에 허가 여부를 결정해야 합니다.
다만 보완 요구, 사실 조사, 관계 기관 협의 등이 필요한 경우 심사 기간이 연장될 수 있으므로 실제 처리 기간은 더 길어질 수 있습니다.
허가가 나면 허가증이 발급 되며, 이후 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 진행하면 됩니다.
허가 없이 소유권이전등기를 신청하면 등기 자체가 수리되지 않습니다.
또한, 실무에서는 서류 보완 요구가 나오는 경우가 많습니다.
행정청이 보완을 요구하면, 정해진 기한 내에 보완 서류를 제출해야 합니다.
보완 기한을 넘기면 신청이 각하될 수 있으므로, 신속하게 대응해야 합니다.
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불허 처분을 받으면 어떻게 해야 하는가
토지거래허가 신청이 불허되면, 매매계약은 효력이 발생하지 않습니다.
이 경우 이미 지급된 계약금 등 금전은 부당이득 반환 문제로 정리되며, 반환 시기와 범위를 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
불허 처분에 이의가 있는 경우, 처분을 받은 날부터 1개월 이내 이의신청을 제기할 수 있습니다.
이후 사안에 따라 행정심판이나 행정소송 등 추가적인 구제 절차를 검토하게 됩니다.
불허 사유가 사실오인, 법령 위반 또는 재량권 일탈·남용에 해당하는 경우 처분 취소가 인정될 수 있습니다.
다만 소송은 법률 전문가의 조력 없이 진행하기 어려우므로, 불허 통지를 받으면 즉시 변호사와 상담하는 것이 중요합니다.
▼ 허가 불허 시 매수인의 법적 입장을 이해하는 것도 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 토지거래허가 신청 후 계약을 취소하고 싶으면 어떻게 하나요?
허가 신청 후라도 매도인과 매수인이 합의하면 계약을 해제할 수 있습니다.
이 경우 행정청에 허가 신청 취하서를 제출하면 됩니다.
다만 계약금이 이미 지급된 상태라면, 계약금 반환 여부는 당사자 간 합의에 따라 결정됩니다.
Q2. 토지거래허가 없이 계약을 체결하면 어떻게 되나요?
허가구역 내 토지를 허가 없이 거래하면 효력이 발생하지 않으며, 허가를 받지 못하면 결과적으로 거래는 성립되지 않습니다.
또한 위반 시 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금 대상이 될 수 있습니다.
Q3. 허가를 받은 후 이용계획을 변경할 수 있나요?
허가 당시 제출한 토지이용계획과 다르게 토지를 사용하는 것은 원칙적으로 불가능합니다.
허가는 해당 이용계획을 전제로 내려진 것이기 때문입니다.
이용계획을 변경하려면 다시 변경 허가를 받아야 하며, 변경이 불가능한 경우 기존 허가가 취소될 수 있습니다.
Q4. 토지거래허가 신청 시 중개수수료는 언제 지급하나요?
중개수수료 지급 시점과 지급 여부는 중개의뢰계약·약정 및 거래 성립 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
실무상으로는 허가 및 잔금 지급으로 거래가 완성된 뒤 정산하는 경우가 많으므로, 보수 약정 조항을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
토지거래허가절차, 허가구역 내 토지 거래 시 반드시 거쳐야 하는 핵심 절차로, 허가 전 체결된 계약은 효력이 확정되지 않습니다.
이용계획서 작성, 자금조달 입증, 허가 요건 충족 여부에 따라 승인 여부가 결정되며,
대응이 미흡하면 불허 처분이나 거래 무산으로 이어질 수 있습니다.
불허 시 계약 효력과 반환 문제까지 영향을 미치는 만큼 초기 대응이 매우 중요합니다.
