지장물 보상 | 수목·비닐하우스·축사 기준과 흔한 누락 항목

지장물·수목·비닐하우스·축사 보상 기준과 흔한 누락 항목

안녕하세요, 다수의 대기업 건설사 송무사건을 담당하고 있는 20년 경력의 부동산 전문변호사 김유돈입니다. 토지가 수용되면서 비닐하우스, 축사, 수목까지 함께 정리하셔야 하는 농업인·시설 소유자분들이 자주 묻는 질문이 있습니다. “받은 보상금이 실제 시설 규모에 비해 너무 적은 것 같은데, 확인할 방법이 없을까요?”

지장물 보상은 토지 보상과 달리 항목이 훨씬 복잡합니다. 본체 시설뿐 아니라 관정, 전기시설, 부대시설까지 별도로 계산되어야 하는데, 실무에서는 이런 부속 시설이 조사 단계에서 통째로 빠지는 경우가 적지 않습니다.

이 글은 인천지방법원 2015. 10. 23. 선고 2014구합31630 판결을 바탕으로, 지장물 보상의 산정 기준과 실무에서 흔히 누락되는 항목을 정리한 것입니다.

지장물 보상, 이전비가 원칙입니다

결론부터 말씀드리면, 건축물·비닐하우스·축사와 같은 공작물 등은 원칙적으로 이전비로 보상합니다. 다만 다음과 같은 경우에는 물건의 가격 또는 취득가격으로 보상합니다.

이는 공익사업법 제75조의 보상 구조와 같습니다. 건축물·입목·공작물 등 토지에 정착한 물건은 원칙적으로 이전비로 보상하고, 이전 곤란·목적 사용 불능·이전비의 가격 초과 등 예외적인 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상합니다.

인천지방법원 2014구합31630 사안의 내용

지장물조사서에는 있었는데, 수용재결에서 사라진 시설

사업시행자가 작성한 지장물조사서에는 일부 가설건축물이 포함되어 있었습니다. 그런데 이후 수용재결에서 해당 물건들이 보상대상에서 제외되었습니다.

토지소유자들의 주장

토지소유자들은 누락된 가설건축물과 기존 지장물의 보상액이 과소평가되었다고 주장하며 보상금 증액을 청구하였습니다.

조사서에 있었다면, 누락되었다는 이유만으로 배제할 수 없습니다

법원은 지장물조사서에 기재되어 있었고, 사업인정고시 이후 설치되었다거나 보상 목적의 증축이라는 사정이 인정되지 않는 지장물이라면, 수용재결에서 누락되었다는 이유만으로 보상을 배제할 수 없다고 보았습니다.

수목·비닐하우스, 평가 기준이 다릅니다

법원은 수목에 대해서는 수종, 수령, 규격, 수량, 식재면적, 관리상태, 수익성, 이식 가능성 및 이식 난이도 등을 종합적으로 고려해야 한다고 보았습니다.

과수원이나 조경수를 다수 보유하신 경우, 이식비와 물건 가격 중 어느 쪽으로 산정되었는지를 먼저 확인하시는 것이 중요합니다.

감정평가서, 총액만 적혀 있다면 의심해봐야 합니다

법원은 감정평가서가 단순히 지장물의 종류와 총액만 기재하고, 이전비와 취득가격의 산정 근거·감가수정·구체적인 평가방법을 제시하지 않았다면 적정한 평가로 보기 어렵다고 판단하였습니다.

이 사건에서는 법원감정이 이전비와 취득가격을 각각 산정하고, 이전비가 취득가격을 초과하는 경우 취득가격을 적용하여 보상액을 다시 산정하였습니다. 지장물 감정은 구조·이용상태·면적·내구연한·관리상태·이전가능성 등을 구체적으로 반영하고, 재조달가격에서 감가수정을 하는 방식으로 산출근거를 제시해야 합니다.

20년 경력의 부동산 전문변호사에게 상담받기 >>

흔한 누락 항목, 이렇게 확인하세요

이 판결의 취지에 따르면 다음 항목들이 보상조서나 수용재결에서 누락되었는지 확인할 필요가 있습니다.

비닐하우스 본체는 보상받았는데 내부 관정이나 전기시설은 빠지는 경우가 실무에서 특히 흔합니다. 본체와 부속 시설을 나누어 각각 확인하시는 것이 중요합니다.

누락을 주장하려면 무엇을 입증해야 하나

다만 누락 항목이라고 주장하려면 아래 세 가지를 자료로 입증해야 합니다.

토지보상액에 이미 석축이나 시설물의 가치가 반영된 경우에는 동일 항목에 대한 중복 보상이 인정되지 않을 수 있습니다. 토지에 정착한 물건이라도 그 가치가 토지보상액에 이미 반영되었거나 물건 자체의 존재가 입증되지 않으면 별도의 지장물 보상대상으로 인정되지 않을 수 있습니다.

지장물 보상, 세 가지를 구분해야 합니다

이 판결은 지장물 보상에서 단순히 “비닐하우스가 있었다”거나 “수목이 누락되었다”고 주장하는 것만으로는 부족하고, 다음 세 가지를 구분해야 한다는 점을 보여줍니다.

따라서 축사나 비닐하우스가 누락된 경우에는 물건조서, 보상조서, 항공사진·현장사진, 건축물대장 또는 가설건축물 신고자료, 전기·수도 사용자료, 농업경영 관련 자료 및 감정평가서의 산출근거를 함께 대조하는 것이 중요합니다.

지장물 보상 자주 묻는 질문

지장물 보상은 본체 시설 하나만 놓고 판단할 문제가 아닙니다. 부속 시설, 수목, 감정평가서의 산출근거까지 함께 살펴야 실제 손실만큼 보상받을 수 있습니다.

지금 보상 내역을 받으셨다면, 물건조서와 실제 시설 현황을 하나씩 대조해 보시기 바랍니다.