계약갱신거절 손해배상, 억울하게 당하고도 포기하는 분들이 너무 많습니다.
집주인이 “직접 들어가 살겠다”며 계약 갱신을 거절했는데, 이사를 나가고 보니 그 집이 며칠 만에 매물로 올라와 있다면 어떻게 하시겠습니까?
세입자 입장에서는 황당하지만, 막상 법적으로 어떻게 대응해야 할지 모르는 분들이 많습니다. 문제는 시간이 지날수록 증거가 흩어지고, 계약갱신거절 손해배상 청구 기한도 점점 가까워진다는 점입니다.
이 글에서는 실거주 사유로 계약 갱신을 거절당한 뒤 이사까지 마쳤는데 집주인이 3개월 만에 집을 내놓은 사건에서, 법무법인 지금이 손해배상금 34,200,000원을 받아낸 실제 대응 전략을 순서대로 정리해 드립니다.
PART 1 — 무슨 일이 있었나 : “실거주” 통보와 황급한 이사
사건의 시작
의뢰인(원고)은 서울 강동구 소재 아파트에서 보증금 1억 원, 월세 250만 원의 조건으로 거주하고 계셨습니다.
임대차 계약 만료 6개월 전인 2025년 8월, 집주인(피고)으로부터 내용증명이 한 통 날아왔습니다.
「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 제8호, 임대인 실제 거주 사유로 계약 갱신을 거절합니다.
법에서 정한 형식을 갖춘 통보였기 때문에 의뢰인은 어쩔 수 없이 계약갱신청구권을 포기하고, 2025년 12월 집을 급하게 명도하였습니다.
이사 후 3개월, 집이 매물로 올라왔다
그런데 이사를 나간 지 채 3개월도 되지 않은 2026년 4월 초, 의뢰인은 충격적인 장면을 목격합니다.
자신이 살던 그 집이 네이버 부동산에 매매 18억 5천만 원 / 전세 11억 원 / 월세 보증금 4억·월 280만 원으로 올라온 것입니다. 중개사무소만 세 곳이었습니다.
집주인이 “직접 살겠다”던 약속은 단 3개월 만에 사라진 셈이었습니다.
집주인의 대응
의뢰인이 내용증명을 보내 손해배상을 요구하자, 집주인 측은 이렇게 답했습니다.
- “처음부터 세입자를 내보내고 더 높은 임대료를 받으려 한 것이 아니다”
- “아직 새로운 임대차 계약이 체결되지 않았으므로 계약갱신거절 손해배상 산정이 불가능하다”
그러나 스스로 “매도 목적으로 입주한 것”이라는 점은 인정하였습니다. 이 한 마디가 이후 소송에서 결정적인 역할을 하게 됩니다.
💡 실무 포인트: 집주인이 스스로 보낸 내용증명 속 표현 하나가 소송의 승패를 가릅니다. 집주인이 보낸 모든 서면을 날짜별로 보관해 두는 것이 필수입니다.
PART 2 — 법적 대응의 핵심 : 주임법 제6조의3 파고들기
이 사건이 복잡한 이유
계약갱신거절 손해배상 소송은 단순히 “억울하다”는 주장만으로는 이길 수 없습니다. 실제 소송에서 이기려면 세 가지 축을 함께 공략해야 합니다.
- 갱신 거절이 부당했음을 입증하고
- 법정 손해배상액을 정확하게 산정하여
- 집주인이 버텨도 실제 돈을 받아낼 집행 전략까지 설계해야 합니다.
세 가지가 유기적으로 맞물리지 않으면, 소송에서 이겨도 실제 배상금을 받지 못하는 상황이 생깁니다.
[핵심 1] 부당한 갱신 거절 입증
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 이렇게 규정합니다.
임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절하였음에도, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 임대인은 손해를 배상해야 한다.
그리고 대법원(2023다263551)은 “사정변경이 있어 실거주를 못 하게 되었다고 항변하려면, 임대인이 예측할 수 없었던 객관적 사정변경을 구체적으로 증명해야 한다“고 판시하였습니다.
이 사건에서 집주인이 스스로 “매도 목적으로 입주했다”고 인정한 이상, 처음부터 진정한 실거주 의사가 없었다는 점은 명백했습니다. 3개월이라는 극히 짧은 실거주 기간과 즉각적인 매물 등록도 이를 뒷받침하는 강력한 정황 증거였습니다.
[핵심 2] 법정 손해배상액의 정확한 산정
주임법 제6조의3 제6항은 계약갱신거절 손해배상액을 아래 세 가지 중 가장 큰 금액으로 정합니다.
| 구분 | 산정 방식 |
|---|---|
| 제1호 | 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분 |
| 제2호 | 새 임대차의 환산월차임과 기존 환산월차임의 차액 × 24개월 |
| 제3호 | 임차인이 실제 입은 손해액 |
환산월차임 계산 방식
환산월차임 = 월세 + (보증금 × 기준금리+2% ÷ 12)
- 기존 임대차 환산월차임: 250만 원 + (1억 원 × 4.5% ÷ 12) = 287만 5천 원
- 새 매물 기준 환산월차임: 280만 원 + (4억 원 × 4.5% ÷ 12) = 430만 원
- 차액: 430만 원 − 287만 5천 원 = 142만 5천 원
- 2년분: 142만 5천 원 × 24개월 = 34,200,000원
세 가지 산정 방식 중 제2호가 가장 컸기 때문에 청구액은 3,420만 원으로 확정하였습니다.
[핵심 3] 불법행위 책임 병행 청구
단순히 법정 손해배상 조항만으로 부족할 경우를 대비해, 민법 제750조 불법행위 손해배상도 예비적 청구원인으로 함께 구성하였습니다.
하급심 판례들은 “임대인이 실거주 의사가 진정하지 않았음에도 이를 내세워 갱신 거절한 행위는 임차인의 계약갱신요구권을 침해하는 위법행위”라고 일관되게 판단하고 있습니다. 집주인이 제3자에게 임대가 아닌 매도를 한 경우에도 불법행위 책임을 인정한 판결이 다수 존재합니다.
💡 실무 포인트: 주임법 제6조의3 제5항은 “제3자 임대”를 명시하고 있어, 매도의 경우 적용이 불분명할 수 있습니다. 민법 제750조 불법행위 청구를 병행해야 매도 상황에서도 배상을 받을 수 있습니다.
PART 3 — 이 사건이 주는 교훈 : 3개월 실거주로는 면피가 안 된다
“형식적 실거주”는 통하지 않습니다
일부 집주인들은 “일단 몇 달만 살면 계약갱신거절 손해배상 책임을 피할 수 있다”고 오해합니다. 그러나 법원은 단순히 거주 기간의 길이만 보지 않습니다.
법원이 실제로 종합적으로 판단하는 요소는 다음과 같습니다.
- 처음부터 매도·재임대 목적이 있었는지
- 갱신 거절 이후 얼마나 신속하게 매물을 등록했는지
- 실거주 기간 중 임대·매매 관련 행동이 있었는지
이 사건에서 집주인이 스스로 “매도 목적으로 입주”라고 인정한 것이 결정적이었습니다.
계약갱신거절 손해배상, 세입자가 꼭 알아야 할 실무 포인트
① 이사 직후부터 모니터링하세요
이사를 나간 뒤에도 해당 집이 부동산 앱에 올라오는지 정기적으로 확인해야 합니다. 스크린샷과 날짜 기록이 핵심 증거가 됩니다.
② 집주인이 보낸 내용증명의 표현을 주목하세요
이 사건처럼 “매도 목적으로 입주했다”는 표현이 담긴 경우, 스스로 부당 갱신 거절을 인정하는 것이나 다름없습니다.
③ 손해배상액은 ‘새 매물 조건’ 기준으로 계산됩니다
집주인이 “아직 새 계약을 안 했다”고 버텨도, 실제로 내놓은 매물의 조건이 증거가 될 수 있습니다. 포기하지 마세요.
④ 제3자 임대가 아닌 매도의 경우도 청구 가능합니다
“제3자에게 임대한 것이 아니라 판 것”이라는 집주인의 항변은 불법행위 책임 조항 앞에서 힘을 잃습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 집주인이 실거주 후 팔았지 임대를 준 게 아닌데도 계약갱신거절 손해배상을 받을 수 있나요?
네. 하급심 판례는 제3자 임대뿐 아니라 매도의 경우에도 허위 실거주를 내세운 갱신 거절이 위법하다고 보아 민법 제750조 불법행위 손해배상을 인정하고 있습니다.
Q. 집주인이 “아직 새 계약을 안 했다”고 하면 손해액 계산이 안 되는 건가요?
아닙니다. 부동산 앱에 올린 매물 조건(보증금·월세)을 기준으로 환산월차임을 산정할 수 있으며, 소송 과정에서 사실조회·문서제출명령을 통해 실제 계약 여부도 확인할 수 있습니다.
Q. 이미 이사를 나온 지 몇 달이 지났는데 지금도 청구할 수 있나요?
가능한 경우가 많습니다. 다만 불법행위에 따른 계약갱신거절 손해배상 청구권은 손해를 안 날로부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 시효와 증거 보전 측면에서 시간이 갈수록 불리해지므로, 빠를수록 좋습니다.
오늘은 실거주 사유 계약갱신 거절 후 집주인이 3개월 만에 집을 내놓은 사건에서, 법무법인 지금이 세입자의 계약갱신거절 손해배상금 3,420만 원을 끝까지 받아낸 대응 전략을 살펴보았습니다.
“억울하지만 어쩔 수 없는 거 아닌가요?”라는 생각이 가장 위험합니다. 매물 등록 화면 캡쳐 하나, 집주인이 보낸 내용증명 한 장이 수천만 원의 배상금으로 바뀔 수 있습니다.
지금 상황이 여기에 해당된다고 느껴지신다면, 법무법인 지금에 상담을 요청해 주세요.
