건물을 직접 올려본 분들은 잘 아실 겁니다.
공사 기한이 하루 이틀 밀리는 문제가 단순히 일정 조정의 문제가 아니라는 사실을 말입니다.
공사가 늦어지는 순간부터 PF 대출 이자는 하루가 다르게 불어나고,
입주를 기다리던 임차인들의 항의는 건축주에게 그대로 쏟아집니다.
현장에서는“ 비가 와서 늦었다”, “자재 수급이 어렵다”는 말이 반복되지만,
결국 그 모든 금융 비용과 사업 리스크는 건축주인 대표님의 몫으로 남습니다.
실제로 제가 상담했던 사건 중에는,
공사 지연이 명백했음에도 계약서에 지체상금 조항이 없다는 이유만으로
수천만 원의 손해를 사실상 포기할 수밖에 없었던 건축주도 있었습니다.
이때 건축주가 법적으로 가장 강력하게 사용할 수 있는 수단이 바로 공사지연손해배상입니다.
오늘은 다수의 건설 분쟁을 직접 수행해 온 법무법인 대표 변호사의 시각에서,
법원에서 실제로 돈을 받아내기 위해 반드시 짚고 넘어가야 할 기준과 실무 포인트를 정리해 드리겠습니다.
공사지연손해배상의 핵심, ‘지체상금’의 의미
계약서의 지체상금 조항이 승패를 가른다
공사지연손해배상 소송에서 결과를 가르는 가장 큰 요소는 입증 책임입니다.
원칙적으로 민사소송에서는 건축주가 “공사 지연으로 얼마의 손해를 입었는지”를 구체적으로 입증해야 합니다.
문제는 이 입증이 현실적으로 매우 어렵다는 점입니다.
이자 비용, 임대 수익 상실, 기회비용까지 모두 계산해 1원 단위로 증명해야 하기 때문입니다.
이때 지체상금 약정이 있다면 상황은 완전히 달라집니다.
법원은 이를 당사자 간에 미리 정한 손해배상액으로 봅니다.
즉, 건축주는 실제 손해액을 일일이 증명하지 않더라도
계약서에 정해진 기준에 따라 당연히 지체상금을 청구할 수 있습니다.
시공사가 “실제 손해가 없지 않느냐”고 주장하더라도, 법적으로 받아들여지기 어렵습니다.
지체상금 조항이 없어도 청구는 가능하다
간혹 구두 계약이나 간이 계약으로 공사를 진행하며 지체상금 조항을 빠뜨린 경우도 있습니다.
이 경우에도 민법 제390조(채무불이행에 따른 손해배상)를 근거로
공사지연에 대한 책임을 묻는 것은 가능하나, 난이도는 훨씬 높아집니다.
특히 임대료 수익 상실, 입주 지연에 따른 위약금 등은
민법 제393조 제2항에서 말하는 ‘특별손해’에 해당하는 경우가 많습니다.
이런 손해는 시공사가 “그 사정을 알았거나 알 수 있었던 경우”에만 배상이 인정됩니다.
결국,
- 공사 지연 시 어떤 손해가 발생할 수 있는지
- 이를 시공사에게 언제, 어떻게 인식시켰는지
이 부분을 내용증명, 협의 기록, 공정 회의 자료 등으로 입증하는 것이 핵심 쟁점이 됩니다.
공사지연손해배상 금액 산정과 감액을 막는 전략
지체일수 산정, 어디까지 인정받을 수 있을까
지체상금은 일반적으로 [계약금액 × 지체상금율 × 지체일수]로 계산됩니다.
하지만 실제 소송에서는 ‘공사가 언제 끝난 것으로 볼 것인가’가 가장 치열한 다툼이 됩니다.
시공사는 흔히 “주요 공정은 끝났으니 준공으로 봐야 한다”고 주장합니다.
그러나 대법원은 사회 통념상 독립된 건물로 사용 가능한 상태인지를 기준으로 판단합니다.
하자가 중대해 정상적인 사용이 불가능한 수준이라면,
형식적인 공정 완료와 관계없이 이행지체 상태가 계속된 것으로 봅니다.
즉, 단순히 덜 끝난 것이 아니라 “그 상태로는 건물을 쓸 수 없었다”는 점을 입증하면
지체일수를 상당 부분 확보할 수 있습니다.
법원이 지체상금을 감액하는 진짜 이유
실무에서 시공사는 거의 예외 없이 감액을 주장합니다.
그리고 법원 역시 민법 제398조 제2항에 따라 지체상금이 부당하게 과다하다고 판단되면 직권으로 감액할 수 있습니다.
판사가 실제로 보는 관점은 단순합니다.
“이 지연이 전부 시공사 책임이라고 보기 어려운 사정은 없었는가?”
코로나19, 자재 수급 문제, 우천 등은 시공사가 가장 자주 꺼내는 감액 사유입니다.
이에 대응하려면
- 해당 사유가 계약 당시 충분히 예견 가능했는지
- 실제 지연의 주된 원인이 시공사의 공정 관리 소홀은 아니었는지
이 점을 공정표, 감리 일지, 현장 기록으로 하나하나 반박해야 합니다.
법원이 감액 재량을 행사할 여지를 최소화하는 것이 공사지연손해배상 소송의 핵심 전략입니다.
공사지연손해배상을 위해 반드시 확보해야 할 증거
내용증명과 공사 기록은 선택이 아닙니다
공사지연손해배상에서 가장 자주 패소하는 이유는 공사가 늦어졌다는 사실이 아니라,
그 지연을 시공사의 책임으로 설명할 자료가 없기 때문입니다.
법원은 “공사가 늦었다”는 결과보다, 왜 늦어졌는지, 그 책임이 누구에게 있는지를 먼저 봅니다.
이 판단의 기준이 되는 것이 바로 공식적인 문서와 현장 기록입니다.
그중 대표적인 것이 다음 두 가지입니다.
내용증명
“언제까지 공사를 완료하라”는 이행 최고를 문서로 남기는 수단으로,
법원이 이행지체를 인정하는 출발점이 됩니다.
공정표·감리일지·현장 사진
공사가 실제로 언제, 어떤 이유로 멈췄는지를 보여주는 객관적 기록입니다.
시공사의 “불가항력” 주장에 대응할 수 있는 거의 유일한 증거이기도 합니다.
이 두 가지가 갖춰지지 않으면, 공사 지연이 분명해 보여도 법정에서는
“입증되지 않은 주장”으로 취급될 수 있습니다.
유치권 주장으로 맞서는 시공사에 대한 대응
손해배상을 요구하면, 시공사가 유치권을 주장하며 건물을 점거하는 경우도 많습니다.
하지만 유치권은 해당 건물에 관하여 발생한 채권이어야 하고 점유 자체가 적법해야만 성립합니다.
실무에서는 계약 해지 이후 무단 점유, 공사 중단 후 일방적 점거 등
유치권 요건을 충족하지 못하는 경우가 상당수입니다.
이 경우에는 유치권 부존재 확인 소송과 점유이전금지가처분을 통해 신속히 대응해야 합니다.
법적으로 성립하지 않는 유치권에 흔들릴 필요는 없습니다.
조합의 사업 정상화와 조합원 재산권 보호를 위해서는 절차 초기부터 법률 검토를 거쳐 진행하는 것이 가장 안전한 선택이라 할 수 있습니다.
공사지연손해배상으로 고민 중이신가요?
공사 지연 분쟁은 시간이 지날수록 건축주에게 불리하게 흘러갑니다.
공사가 멈춰 있는 동안에도 금융 비용은 계속 발생하고, 시공사는 그 시간 동안 책임을 회피할 논리를 준비합니다.
특히 공사 지연이 이미 2주 이상 누적되었다면, 이제는 기다림의 문제가 아니라 대응의 영역에 들어섰다고 보셔야 합니다.
현재 시공사와의 공사 지연으로 금전적 손실이 우려되신다면,
공사 도급 계약서와 공정 현황 자료를 지참해 상담을 받아보시기 바랍니다.
대표 변호사인 제가 직접, 대표님의 잃어버린 시간과 비용을 되찾을 현실적인 전략을 검토해 드리겠습니다.
