권리금소송, 계약서 한 줄이 수천만 원을 결정합니다

임대인을 상대로 손해배상을 청구하는 소송입니다.

많은 분들이 “나는 권리금 계약을 했으니까 당연히 받을 수 있겠지” 라고 생각하지만,

실제 소송에서는 계약서 한 줄, 특약 사항 하나 때문에 수천만 원의 권리금을 한 푼도 받지 못하는 경우가 많습니다.

권리금 회수 기회는 법으로 보호받지만, 그 요건이 매우 까다롭고 입증 책임도 임차인에게 있습니다.

 임대인의 방해 행위를 구체적으로 입증하지 못하거나, 계약서상 권리금 조항이 불명확하면 권리금 전액을 포기해야 하는 상황이 발생합니다. 

상가건물임대차보호법이 보호하는 것은 ‘권리금’이 아니라 ‘회수 기회’입니다

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임차인의 권리금 자체를 직접 보장하는 것이 아니라,

‘권리금을 회수할 기회’를 방해하지 말 것을 임대인에게 요구하고 있습니다.

즉, 법이 보호하는 것은 권리금 지급 의무가 아니라 방해 금지 의무입니다.

• 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 정당한 사유 없이 거절하는 경우

• 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하는 경우

• 통상 범위를 벗어난 고액의 보증금·차임을 요구해 계약 체결을 사실상 무산시키는 경우

• 기타 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위

다만,  임대인이 정당한 사유를 주장하는 경우에는 보호 범위가 제한됩니다. 

예를 들어 신규 임차인의 신용이 현저히 부족하거나, 건물 재건축 계획이 구체적으로 진행 중인 경우 등은 정당한 사유로 인정될 수 있습니다.

또한 권리금 회수 기회 보호는 임대차 종료 전 일정 기간(통상 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지)에 신규 임차인 주선과 협의가 이루어져야 적용됩니다.

이 보호 기간을 벗어난 주선 행위는 법적 보호를 받기 어려울 수 있으므로, 시점 관리가 매우 중요합니다.

권리금 조항이 없다고 해서 보호받지 못하는 것은 아닙니다

임대차계약서에 권리금 조항이 없다고 해서 곧바로 보호 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.

실제로 권리금 계약이 존재하고, 임대인이 회수 기회를 방해했다면 법적 보호는 가능합니다.

다만 계약서 내용은 소송에서 매우 중요한 해석 자료가 되는데, 특히 다음과 같은 조항은 분쟁의 핵심이 됩니다.

• 권리금에 대한 언급이 전혀 없는 경우

• “권리금은 당사자 간 별도 협의”라고만 기재된 경우

• “임대인은 권리금과 무관하다”는 특약이 있는 경우

• 권리금 금액이 특정되지 않은 경우

“임대인은 권리금과 무관하다” 는 특약이 존재하더라도, 그 자체만으로 임대인의 권리금 회수 방해 책임이 자동으로 면제되는 것은 아닙니다.

상가건물임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정을 제한하는 강행규정의 성격을 가지므로,

권리금 회수 기회를 전면적으로 배제하는 약정은 효력 다툼의 대상이 될 수 있습니다.

다만 이러한 특약이 존재하면 임대인이 이를 근거로 적극적으로 다투게 되고,

 실무상 임차인의 입증 부담이 무거워지는 것은 사실입니다. 

권리금소송에서 임차인이 입증해야 할 사항들

권리금소송에서 임차인이 반드시 증명해야 하는 핵심 요소는 다음과 같습니다.

1. 신규 임차인을 실제로 주선했다는 사실

2. 그 신규 임차인이 계약 체결 의사와 능력을 갖추고 있었다는 사실

3. 임대인이 계약 체결을 거절했다는 사실

4. 그 거절에 정당한 사유가 없다는 점

여기서 가장 많이 무너지는 부분은 “구체적 주선” 의 입증입니다.

단순히 “소개했다” 는 주장만으로는 부족합니다.

신규 임차인의 인적 사항, 보증금 지급 능력, 계약 의사, 조건 제시 내역 등이 객관적 자료로 남아 있어야 합니다.

임대인이 “신용이 부족하다”, “조건이 맞지 않았다” 고 주장하면, 그 주장이 부당하다는 점을 임차인이 반박해야 합니다.

권리금 금액을 어떻게 입증할 것인가

설령 방해 행위가 인정되더라도, “얼마를 배상 받을 것인가” 는 또 다른 문제입니다.

권리금은 통상 다음 요소로 구성됩니다.

• 장소적 가치(위치 프리미엄)

• 영업상 가치(거래처, 신용, 수익 구조)

• 시설 가치(인테리어, 설비 투자비)

계약서에 권리금 금액이 명시되어 있다면 기준점이 되지만, 그렇지 않은 경우에는 다음 자료가 필요합니다.

• 실제 권리금 계약서 또는 송금 내역

• 인근 상가 권리금 시세 자료

• 매출 자료, 세무 자료

• 감정평가 결과

실무에서는 임대인이 “과도한 금액” 이라고 다투는 경우가 많고, 법원이 일부 금액만 인정하는 사례도 적지 않습니다.

따라서  권리금소송은 단순 분쟁이 아니라 정교한 금액 산정 싸움입니다. 

계약 종료 전부터 다음 사항을 준비해야 합니다.

• 임대차계약서상 권리금 조항 재확인 (불명확하면 보완 합의 필요)

• 신규 임차인 주선 및 임대인과의 모든 협의 내용 문서화

• 권리금 가액 산정 자료 준비 (인근 시세, 영업 실적, 시설 투자 내역)

• 임대인의 거부 의사 표시나 방해 행위 증거 확보

특히 신규 임차인을 주선할 때는 임대인에게 서면으로 통지하고,

신규 임차인의 신원, 계약 의사, 재정 능력 등을 명확히 입증할 수 있는 자료를 함께 제출해야 합니다.

구두로만 이야기하거나 카카오톡으로만 소통하다가 나중에 “그런 사람 못 봤다 “고 발뺌당하는 경우가 실제로 발생합니다.

권리금소송 전문 변호사가 필요한 이유

권리금소송은 상가임대차법, 민법, 부동산 감정 등 여러 분야의 전문 지식이 필요하며, 증거 확보와 법리 구성이 매우 중요한 소송입니다.

다음과 같은 상황이라면 반드시 전문 변호사의 조력이 필요합니다.

• 계약서에 권리금 조항이 불명확하거나 특약이 복잡한 경우

• 임대인이 정당한 사유를 주장하며 적극적으로 다투는 경우

• 권리금 금액이 크거나 가액 산정이 복잡한 경우

• 신규 임차인 주선 과정에서 증거가 부족한 경우

권리금소송은 초기 증거 확보와 법률 구성이 승패를 좌우합니다.

혼자 진행하다가 핵심 증거를 놓치거나, 법원에서 인정받지 못하는 주장을 하게 되면 수천만 원의 권리금을 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

 Q. 계약서에 권리금 조항이 없으면 청구할 수 없나요? 

계약서에 권리금 조항이 없더라도 실제로 권리금을 주고받았다면 권리금 회수 기회 보호 대상이 될 수 있으므로 증거 확보가 매우 중요합니다.

계약서, 영수증, 송금 내역, 증인 등을 통해 입증할 수 있습니다.

 Q. 임대인이 “건물을 재건축한다”며 거절하면 어떻게 되나요? 

재건축이나 재개발이 실제로 진행 중이거나 구체적인 계획이 있다면 정당한 사유로 인정될 가능성이 높습니다.

다만 단순히 “재건축 예정” 이라고만 주장하고 실제 계획이 없거나,

계약 종료 후에도 재건축이 이루어지지 않는다면 정당한 사유가 아닌 것으로 판단될 수 있습니다.

이 경우 임대인의 주장이 허위임을 입증해야 합니다.

 Q. 권리금소송 제기 기한이 있나요? 

권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상 청구권은 일반 불법행위 소멸시효가 적용되어,

손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위일로부터 10년 이내에 행사해야 합니다.

따라서 계약 종료 후 가능한 빨리 소송을 제기하는 것이 유리하며, 시간이 지날수록 증거 확보가 어려워집니다.

 Q. 권리금소송 승소 가능성은 어떻게 판단하나요? 

승소 가능성은 계약서 내용, 신규 임차인 주선 여부와 그 증거, 임대인의 거부 사유, 권리금 가액 입증 가능성 등을 종합적으로 검토해야 판단할 수 있습니다.

특히 신규 임차인을 구체적으로 주선했다는 증거와 임대인의 거부가 정당한 사유 없이 이루어졌다는 점이 핵심입니다.

전문 변호사와 상담하여 구체적인 사실관계를 검토받으시기 바랍니다.

권리금은 임차인이 영업을 위해 투자한 비용과 시간, 노력의 결과입니다.

그러나 법적 보호를 받으려면 까다로운 요건을 충족하고 명확한 증거를 확보해야 합니다.

계약 종료를 앞두고 있거나 이미 임대인과 분쟁이 발생했다면, 지금 당장 전문 변호사와 상담하여 권리금을 지키시기 바랍니다.

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