안녕하세요, 항상 진심을 다하는 명도소송전문변호사 김유돈입니다.
2023년 대법원이 발표한 사법연감에 따르면, 2022년도 민사 본안사건 중 “손해배상”이 가장 많은 비중을 차지했으며, 그 뒤를 이어 “명도소송”이 2위를 기록했습니다.
2013년도부터 따져봤을 때, 거의 매년 3만 4천건 정도의 명도소송사건이 접수되고 있는데요. 사실, 명도소송은 절차가 복잡할 뿐만 아니라 승소까지의 과정이 쉽지 않고 소송 기간도 상당히 오래 걸립니다.
그래서 임대인 입장에서는 소송을 선뜻 진행하기가 부담스러운 경우가 많은데요. 오늘은 명도소송절차와 절차를 진행할 때 가장 중요한 3가지에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.
명도소송절차의 모든 것
명도소송절차 6가지
1.명도소송 소장 접수
법원 민사신청과에도 명도소송 소장을 접수합니다.
2.피고답변서 제출
「민사소송법」에 따르면, 명도소송에서 피고인 임차인은 소장을 받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. -만일 30일 내에 답변서를 제출하지 않은 경우, 법원은 무변론 판결을 통해 원고의 청구를 그대로 인용할 수 있습니다.
①법원은 피고가 제256조제1항의 답변서를 제출하지 아니한 때에는 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다. 다만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그러하지 아니하다.
②피고가 청구의 원인이 된 사실을 모두 자백하는 취지의 답변서를 제출하고 따로 항변을 하지 아니한 때에는 제1항의 규정을 준용한다.
③법원은 피고에게 소장의 부본을 송달할 때에 제1항 및 제2항의 규정에 따라 변론 없이 판결을 선고할 기일을 함께 통지할 수 있다.
3.피고답변서에 대한 준비서면 제출
임차인의 주장에 대한 인정 여부를 명확히 하고, 이에 대한 반박 자료를 체계적으로 준비하여 제출합니다.
4.변론기일
이 과정에서 통상적으로 증인신문 절차가 진행됩니다.
5.선고 및 판결
「민사소송법」제207조에 따르면, 판결은 변론이 종결된 날로부터 2주 이내에 선고되어야 합니다.
선고 후 항소가 제기되지 않으면 판결은 확정됩니다.
6.강제집행
「민사집행법」제 56조(그 밖의 집행권원)에 따라, 임대인은 강제집행을 진행할 수 있습니다.
명도소송절차에서 확인해야 할 3가지
명도소송절차 체크1: 계약해지여부
명도소송 절차를 시작하기 전에 많은 임대인들이 ‘임차인이 잘못했으니 계약은 이미 해지되었을 것’이라고 착각하는 경우가 많습니다. 하지만 「민법」제 111조에 따르면, 계약의 해지는 상대방에게 해지 의사를 명확하게 전달해야만 효력이 발생합니다.
즉, 세입자가 잘못을 저질렀다고 해서 자동으로 계약이 해지되는 것은 아니라는 거죠. 해지 통보를 반드시 해두어야 합니다.
가장 적절한 방법은 내용증명을 이용하는 것이지만, 만약 내용증명 발송이 어려운 경우 통화 녹취, 문자 메시지, 카카오톡 메시지, 이메일 등 다양한 방법으로 의사를 전달할 수 있습니다. 그러나 법적으로 유효한 해지 의사를 인정받기 위해서는 상대방의 확인 응답을 받는 것이 중요하다는 점을 유념해야 합니다.
명도소송절차 체크2: 점유이전금지가처분
일부 임대인들은 월세나 기타 비용의 손해를 최소화하기 위해 서둘러 명도소송절차를 진행하는 경우가 있는데요. 만약, 명도소송절차 진행 중에 임차인이 바뀌게 된다면 어떻게 될까요?
임대인과 직접적으로 거래한 임차인이 아니기 때문에 명도소송을 해도 판결 결과가 새로운 임차인에게는 적용되지 않습니다. 설령 그 임차인이 임대인이 모르는 사이에 바꼈다고 해도 말이죠.
이에, 명도소송 전문 변호사로서 권장드리는 바는 명도소송 절차를 시작하기 전에 반드시 “점유이전금지가처분” 신청을 진행하는 것입니다.
점유이전금지가처분이란 부동산의 인도 또는 명도 청구권을 보호하기 위한 법적 조치로, 본격적인 집행이 이루어질 때까지 해당 부동산의 상태를 유지하는 역할을 합니다. 즉, 부동산을 점유하고 있는 사람이나 그 외 상황이 변경되지 않도록 하여, 소송 결과에 영향을 미치지 않도록 방지하는 것이죠.
이를 통해 소송 결과 후에도 부동산의 소유 관계나 물리적 상태를 유지할 수 있어, 본 집행시 불필요한 분쟁이나 혼란을 예방할 수 있습니다. 자세한 점유금지가처분신청방법은 ‘여기‘를 클릭하여 확인해주시길 바랍니다.
명도소송절차 체크3: 강제집행 가능 여부
간혹 임대인들은 명도소송이 완료된 후에도 임차인이 고의로 점유자를 변경할 가능성을 염려하기도 하는데요. 사실, 명도소송절차가 끝나고 이미 판결이 나온 이후에는 이러한 우려를 할 필요가 없습니다.
제31조(승계집행문)
① 집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다. 다만, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다.
② 제1항의 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 한다.
위 법률조항에 따라 법원에서 승계집행문이 발급되면, 원래 임대인과 계약을 체결한 임차인이 아닌 제3자가 점유하고 있는 경우에도 문제없이 강제집행을 진행할 수 있기 때문이죠.
따라서 명도소송의 원하는 결과를 확보한 후에는 지체 없이 승계집행문 신청서를 작성하여 제출하는 것이 바람직합니다.
명도소송절차, 제대로 진행하려면
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오늘, 명도소송절차에서 가장 중요한 3가지에 대해 알아보았는데요.
정리하자면, 명도소송절차를 시작하기 전에, ①확실한 계약 해지 통보 ②점유이전금지가처분을 반드시 진행해야 합니다.
판결을 받은 후에는 「행정심판법 시행규칙」에 따라, ③승계집행문 부여 신청서를 작성하여 발급 받은 후에 강제집행을 진행해야 합니다.
명도소송 절차는 생각보다 복잡하고, 단위가 큰 재산과 관련된 만큼 신중한 접근이 필요합니다. 비전문가가 소송을 진행할 경우 절차 상의 실수로 인해 시간 지연이나 추가 비용이 발생할 수 있죠.
따라서, 명도소송 전문 변호사와 함께 진행하는 것이 바람직합니다. 만약 현재 명도소송과 관련하여 문제가 발생했거나 명도소송절차에 대해 궁금한 점이 있으시다면, 아래 상담하기를 클릭해 주십시오.
