[부동산전문변호사] 무허가건축물 보상, 1989년 1월 24일 기준이 갈라놓는 것 | 법무법인 지금 | 김유돈 변호사

무허가건축물 보상, 1989년 1월 24일 기준이 갈라놓는 것

안녕하세요, 다수의 대기업 건설사 송무사건을 담당하고 있는 20년 경력의 부동산 전문변호사 김유돈입니다. 무허가주택을 소유하고 계신 분들이 보상 안내를 받고 가장 먼저 듣는 말이 있습니다. “무허가건물이라 이주대책 대상이 안 됩니다.”

그런데 이 말이 항상 맞는 것은 아닙니다. 무허가건축물 보상에서는 건축물이 언제 지어졌는지가 결정적인 기준이 되고, 그 기준일이 바로 1989년 1월 24일입니다.

이 글은 대법원 2015. 9. 10. 선고 2015다17647 판결을 바탕으로, 이 날짜가 실제로 무엇을 가르는 기준인지, 그리고 지금 소유자가 그때 살던 사람이 아니어도 유리한 지위를 인정받을 수 있는지 정리한 것입니다.

2. 소유권 취득 시점 — 지금 소유자가 언제 이 건물을 취득했는가

3. 거주 요건 — 관계 법령이 정한 기준일 당시 실제로 거주하고 있었는가

4. 동일성 유지 — 당시 건물과 현재 건물이 같은 건물로 인정되는가

대법원 2015. 9. 10. 선고 2015다17647 판결

대법원은 1989년 1월 24일 당시 이미 건축된 무허가건축물이라면, 그 후에 해당 건축물의 소유권을 취득하였더라도 원칙적으로 무허가건축물을 이유로 이주대책 대상에서 제외할 수 없다고 판단하였습니다.

이 기준일은 소유권 취득 시점이 아니라 건축물이 그 당시 이미 존재했는지를 판단하는 기준이라는 것입니다. 즉 건물을 언제 샀는지가 아니라, 건물이 언제 지어졌는지가 중요합니다.

기준일 이전 건축 — 이주대책 대상자 제외사유(무허가건축물이라는 사유)의 적용에서 예외가 될 수 있습니다

그러나 별도 요건 — 관계 법령이 정한 기준일 당시의 거주 요건 등 다른 요건도 함께 충족해야 이주대책 대상자로 인정됩니다

결론 — 건축 시점 요건은 ‘무허가라서 자동 제외’되는 것을 막아주는 방어막이지, 그 자체로 대상자 지위를 만들어주는 것은 아닙니다

대지 평가액 문제 — 무허가건축물의 부지를 대지로 평가할 수 있는지는 이주대책 대상자 판단과는 별개의 쟁점입니다

동일성 유지 문제 — 1989년 1월 24일 당시의 건축물이 증축·개축을 거쳐 현재까지 동일성을 유지하고 있는지도 별도로 검토되어야 합니다

건축 시점 입증 자료 — 항공사진, 재산세 과세대장, 무허가건축물확인원, 오래된 등기부·지적 자료

소유권 취득 경위 자료 — 매매계약서, 상속 관계 서류

거주 사실 자료 — 전입신고 확인서, 공과금 납부내역

건물 동일성 관련 자료 — 증축·개축 이력, 구조 변경 여부를 보여주는 자료

Q. 1989년 1월 24일 이후에 건물을 샀는데도 이주대책 대상이 될 수 있나요?

가능합니다. 대법원은 기준일이 소유권 취득 시점이 아니라 건축물이 그 당시 존재했는지를 판단하는 기준이라고 보았습니다. 소유권을 나중에 취득했다는 사정만으로 대상에서 제외되지 않습니다.

Q. 기준일 이전 건축이면 무조건 이주대책 대상자가 되나요?

아닙니다. 무허가건축물이라는 이유로 제외되는 것을 막아줄 뿐이고, 기준일 당시의 거주 요건 등 관계 법령이 정한 다른 요건도 함께 충족해야 합니다.

Q. 건축 시점을 어떻게 입증하나요?

항공사진, 재산세 과세대장, 무허가건축물확인원 등 객관적 자료로 입증합니다. 오래된 자료일수록 발급·확보에 시간이 걸릴 수 있어 미리 준비해두시는 것이 좋습니다.

Q. 건물을 증축했는데도 기준일 요건이 인정되나요?

증축·개축의 정도에 따라 원래 건물과의 동일성이 문제될 수 있습니다. 이는 이 판결이 직접 다룬 쟁점은 아니므로, 개별 사안의 증축 경위를 별도로 검토해야 합니다.