명도소송에서 힘들게 승소 판결을 받았음에도 여전히 짐을 빼지 않고 버티는 세입자나 점유자들이 있습니다.
임대인 입장에서는 당장이라도 문을 열고 짐을 끌어내고 싶겠지만, 이는 매우 위험한 행동입니다.
아무리 내 부동산이더라도 임의로 현관문을 열거나 집기를 옮기면 형법상 주거침입죄 등으로 역고소를 당할 수 있기 때문입니다.
이때 합법적으로 점유를 회복할 수 있는 유일한 수단이 바로 ‘부동산인도강제집행’입니다.
오늘은 명도소송 판결문 수령 후 실제 집행이 이루어지기까지의 절차와 핵심 유의사항을 정리해드립니다.
부동산인도강제집행, 신청 전 필수 준비물
부동산인도강제집행은 신청서를 관할 법원 집행관 사무소에 제출하며 시작됩니다.
절차는 크게 두 단계로 나뉩니다.
집행권원과 집행문: 강제집행의 기본 요건
집행권원
승소 판결문, 화해조서, 조정조서, 공정증서 등
집행문 부여
판결문만으로는 부족하며,
법원 민원실에서 이 판결문으로 부동산인도강제집행을 해도 좋다는 허락인 ‘집행문’을 별도로 발급
점유이전금지가처분이 중요한 이유
만약 소송 전에 점유이전금지가처분을 해두지 않았다면
소송 중에 점유자가 제3자로 바뀌었을 때 판결문이 무용지물이 될 수 있습니다.
이 경우 승계집행문(민사집행법 제31조)을 부여받거나
소송을 다시 해야 하는 최악의 상황이 발생할 수 있으므로
부동산 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.
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부동산인도강제집행 절차의 핵심, 계고와 본집행
부동산인도강제집행은 신청서를 관할 법원 집행관 사무소에 제출하며 시작됩니다.
절차는 크게 두 단계로 나뉩니다.
계고 단계
부동산인도강제집행 계고는 집행관이 강제집행을 앞두고
점유자에게 일정 기간 내에 부동산을 자진해서 비우도록 마지막으로 통지하고 경고하는 절차입니다.
실무적으로는 이 계고 단계에서 심리적 압박을 느낀 점유자가 자진 퇴거하는 비율이 높습니다.
본집행 단계
계고 기한이 지났음에도 점유자가 버틴다면,
집행관은 열쇠공(개문 기술자)와 인부, 증인을 대동 하여 강제로 문을 개방하고 짐을 반출합니다.
부동산인도강제집행 법적 근거와 집행관의 권한
국가는 자력구제(개인이 물리력을 행사하여 권리를 찾는 것)를 금지하는 대신,
민사집행법을 통해 엄격한 절차를 규정하고 있습니다.
민사집행법 제258조(부동산 등의 인도청구의 집행)
① 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다.
② 제1항의 강제 집행은 채권자나 그 대리인이 집행하기 위하여 출석한 때에만 할 수 있다.
즉, 부동산인도강제집행은 반드시 채권자(혹은 대리인 변호사)가 현장에 출석해야 하며,
집행관의 지휘 아래 공권력을 행사하는 과정입니다.
부동산인도강제집행 비용과 짐 처리 방법
강제집행 비용은 어떻게 산정되고 누가 내나?
강제집행을 신청하면 임대인이 먼저 법원에 비용을 예납해야 합니다.
예납 항목은 다음과 같습니다.
- 집행관 수수료
- 열쇠공(개문 기술자) 비용
- 인부 인건비
- 물건 운반비 및 보관비
집의 평수, 짐의 양, 점유 상태에 따라 금액은 달라지지만,
기본적으로 모든 비용은 신청자인 임대인이 먼저 부담하는 구조입니다.
다만, 이 비용을 임대인이 최종적으로 떠안는 것은 아닙니다.
강제집행이 끝난 후 ‘집행비용확정신청’을 하면
집행에 투입된 모든 비용을 채무자(점유자)에게 청구할 수 있습니다.
즉, 임대인이 먼저 내고, 나중에 돌려받는 방식이라고 이해하면 됩니다.
강제집행에서 반출된 짐은 어떻게 처리될까?
강제집행 과정에서 나온 짐은 절대 임의로 버릴 수 없습니다.
이는 형사 문제로도 이어질 수 있기 때문에, 법원 규정에 따라 다음 절차로 처리됩니다.
지정 창고에 보관
집행관이 지정한 창고에 일정 기간 보관되며, 채무자가 찾아갈 기회를 보장합니다.
채무자가 찾아가지 않으면 경매 진행
점유자가 끝까지 짐을 가져가지 않을 경우 유체동산 경매 절차로 매각합니다.
보관료 및 비용 정산
경매대금으로 보관료, 운반비 등 밀린 비용을 정산합니다.
정리하면, 강제집행은 비용-회수-보관-정산의 프로세스가 명확하게 정해져 있으므로,
임대인이 임의로 짐을 처리하는 순간 법적 분쟁이 발생할 위험이 있습니다.
현실에선 항상 변수가 발생합니다.
부동산인도강제집행은 서류만으로 끝나는 절차가 아닙니다.
집행관, 열쇠공, 인부 등이 현장에 투입되고, 점유자의 반응에 따라 상황이 시시각각 달라집니다.
실제 집행 과정에서는
- 격렬한 저항
- 고의적 시간 끌기
- 자해 소동
- 가족·지인과의 충돌
등 예상하지 못한 변수들이 빈번하게 발생합니다.
이런 상황에서 임대인이 직접 대응하려 하면 불필요한 분쟁이나 형사적 위험으로 이어질 수 있습니다.
그래서 부동산 강제집행은 경험 있는 전문가와 함께하는 것이 가장 안전하고 빠른 해결책입니다.
내 소중한 부동산을 더 이상 점유자에게 맡겨둘 수 없다고 느끼신다면,
신청 단계부터 현장 집행까지 모든 과정을 통제할 수 있는 법무법인 지금의 부동산 전문 변호사와 함께하시길 바랍니다.
안전하고 확실한 점유 회복, 그 첫걸음을 도와드리겠습니다.
