“상대방이 부동산을 팔아버리려고 합니다”, “판결을 받아도 재산이 없으면 소용없다고 들었습니다”
소송을 준비하는 동안 상대방이 재산을 처분하면, 나중에 승소하더라도 집행할 재산이 없어 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.
이런 상황을 대비하여, 부동산처분금지가처분을 신청하면, 이후의 매매나 담보 설정이 가처분권자에게
대항할 수 없게 되어 권리를 보전할 수 있습니다. 부동산처분금지가처분은 소송을 제기하기 전 또는 소송 진행 중에 신청할 수 있으며,
법원이 인용하면 등기부에 가처분 등기가 올라가 상대방이 부동산을 처분할 수 없게 됩니다.
이는 특정 부동산에 관한 권리를 보전하는 가장 확실한 방법입니다.
재산 보전의 필요성과 가압류 • 가처분 선택 기준
승소해도 집행할 재산이 없으면 소용 없습니다
소송에서 승소하더라도 상대방에게 재산이 없어서 한 푼도 받지 못하는 경우가 많습니다
상대방이 소송을 예상하고 재산을 미리 처분하는 경우가 많습니다. 부동산처분금지가처분은 이런 상황을 막기 위한 제도입니다.
법원에 가처분을 신청하면, 법원이 인용 결정을 내리고 등기부에 가처분 등기가 올라갑니다. 이렇게 되면 상대방은 부동산을 팔거나
담보로 제공하더라도 가처분권자에게 대항할 수 없게 됩니다.
가처분과 가압류, 무엇이 다른가
가처분과 가압류는 모두 재산을 보전하는 제도이지만, 대상과 목적이 다릅니다.
- 가압류: 금전 채권을 확보하기 위해 상대방의 재산 전반을 묶어두는 것
- 가처분: 특정 부동산에 대한 권리를 확보하기 위해 그 부동산의 처분을 막는 것
예를 들어, 상대방에게 돈을 빌려주고 못 받은 경우에는 가압류를 신청하고,
부동산 소유권을 다투는 경우에는 처분금지가처분을 신청합니다.
▼ 가압류 vs 가처분 차이점이 뭔가요?
부동산처분금지가처분, 법원은 어떻게 판단하는가
보전의 필요성과 피보전 권리를 입증해야 합니다
법원이 가처분을 인용하려면 두 가지를 입증해야 합니다.
- 피보전권리: 부동산에 관한 권리 또는 그에 기초한 등기청구권이 있다는 점 (예: 소유권이전등기청구권, 말소등기청구권 등)
- 보전의 필요성: 가처분을 하지 않으면 권리를 실현할 수 없거나 현저히 곤란하다는 점
실무에서는 보전의 필요성을 입증하는 것이 핵심입니다.
상대방이 재산을 처분할 우려가 있다는 점, 처분되면 회복이 어렵다는 점을 구체적으로 제시해야 합니다.
담보 제공이 필요할 수 있습니다
법원은 부동산처분금지가처분을 인용하면서 채무자에게 발생할 수 있는 손해를 담보하기 위해 담보 제공을 명할 수 있습니다.
담보액은 사건의 내용, 청구 금액, 예상 손해 규모 등을 고려하여 법원이 정하며, 현금 공탁이나 보증보험증권 제출 방식으로 제공하는 것이 일반적입니다.
담보는 단순한 형식 절차가 아니라, 가처분 집행의 전제가 되는 요건입니다.
법원이 정한 기간 내에 담보를 제공하지 못하면 가처분 결정이 있어도 실제 집행이 이루어지지 않을 수 있습니다.
실무에서는 다음과 같은 사항을 사전에 검토해야 합니다.
- 예상 담보액 규모 (청구 금액 및 사건 난이도에 따라 달라짐)
- 현금 공탁 가능 여부 또는 보증보험 활용 가능성
- 담보 제공 기한 및 집행 절차
따라서 가처분 신청 전에는 담보 부담 가능성을 충분히 검토하고, 필요한 자금 계획을 함께 준비하는 것이 중요합니다.
부동산처분금지가처분, 변호사 조력이 필요한 이유
신청서 작성부터 전문성이 필요합니다
가처분 신청서는 피보전권리와 보전의 필요성을 법리적으로 구성해야 합니다.
단순히 “상대방이 재산을 처분할 것 같다”고 주장하는 것이 아니라, 구체적인 사실과 증거를 제시해야 합니다.
변호사는 다음과 같은 자료를 수집하고 신청서를 작성합니다.
- 부동산 등기부등본 (현재 소유 상태 확인)
- 계약서, 영수증, 송금 내역 (권리 관계 입증)
- 상대방의 재산 처분 정황 (문자, 이메일, 증인 진술 등)
가처분 후 본안 소송까지 진행해야 합니다
가처분은 임시 조치일 뿐, 최종적으로는 본안 소송에서 승소해야 권리를 확보할 수 있습니다.
가처분만 받고 본안 소송을 제기하지 않으면, 가처분이 취소될 수 있습니다.
변호사는 가처분 신청과 함께 본안 소송을 준비하여, 재산을 보전하는 동시에 최종 승소를 목표로 합니다.
따라서 공유물분할소송이 마무리되는 이 단계에서는, 판결 이후의 등기와 세금까지 함께 고려하여 전반적인 구조를 점검해볼 필요가 있습니다.
사안에 따라 결과가 크게 달라질 수 있는 만큼, 관련 경험이 있는 전문가와 한 번쯤 상담을 통해 본인의 상황을 정리해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.
부동산처분금지가처분을 고민하고 계신가요?
소송이 진행되는 동안 상대방이 부동산을 처분해버리면, 승소하더라도 집행할 재산이 없어 권리를 실현하지 못할 수 있습니다.
부동산처분금지가처분은 이러한 위험을 사전에 차단하기 위한 제도로, 피보전권리와 보전의 필요성을 구체적으로 소명해야 하며 경우에 따라 담보 제공도 필요합니다.
또한 가처분은 임시 조치에 불과하므로 본안 소송과 함께 전략적으로 준비해야 최종적인 권리 확보가 가능합니다.
법무법인 지금은 20년 이상의 경력을 가진 김유돈 변호사를 중심으로, 민사 보전처분 사건에 대한 실무 경험을 바탕으로
가처분 신청부터 본안 소송까지 체계적인 대응 전략을 제공합니다.
재산 처분이 우려되는 상황이라면, 법무법인 지금과 함께 신속하게 권리 보전 방안을 마련하시기 바랍니다.
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