안녕하세요, 부동산 전문 변호사 김유돈입니다.
부동산 매매계약을 체결한 뒤 갑작스러운 사정으로 계약을 파기하게 되는 경우 가장 자주 듣는 질문은 이렇습니다.
“그냥 계약금만 포기하면 되죠?”, “상대방이 동의하지 않아도 파기 가능한가요?”
하지만 부동산 매매계약 파기는 단순한 의사 표시만으로 성립되지 않습니다.
계약서 내용과 이행 상태, 해제 사유의 정당성에 따라 계약금만으로 해결되는 경우도 있고 거액의 손해배상까지 발생하는 경우도 있습니다.
법적 요건, 계약서 내용, 상대방의 귀책 여부에 따라 계약금 환불 또는 위약금 청구까지도 연결될 수 있는 복잡한 문제입니다.
이번 글에서는 ‘부동산 매매계약 파기’를 주제로 정당하게 파기할 수 있는 조건과 절차, 실무상 쟁점들을 하나씩 살펴보겠습니다.
부동산 매매계약 파기, 큰 손해로 이어질 수 있습니다
계약 파기에는 반드시 법적 근거가 있어야 합니다
‘계약 파기’는 일상적으로 쓰는 표현이지만 법적으로는 “계약 해제” 또는 “계약 해지”라는 개념으로 구분됩니다.
일반적인 부동산 매매계약의 파기는 보통 ‘계약 해제’에 해당하는데요.
해제가 인정되려면 상대방의 의무 불이행, 계약금 해제권 행사, 사기·강박·착오 등 법적 사유 가 있어야 하며 단순한 마음의 변화나 자금 사정 같은 개인적인 이유는 해제 사유가 되지 않습니다.
계약금만 포기하면 파기가 되는 건가요?
‘계약금 해제권’에는 조건이 따릅니다
「민법 」제565조는 계약금 해제권에 대해 명시하고 있습니다.
핵심은 “상대방이 이행에 착수하기 전”이어야 한다는 점입니다.
▶ 이행에 착수한 경우의 예시
- 매수인이 중도금 일부를 송금
- 매도인이 소유권이전 준비(등기서류 발급 등)를 시작
- 양측 중 한 명이라도 현장에 방문해 구두 이행을 준비한 경우
▶ 판례 포인트
대법원은 “중도금 지급기일 전에 매수인이 중도금을 보낸 것도 이행에 착수한 것으로 본다”고 판시했습니다(대법원 2004다11599 판결).
이런 경우에는 계약금 배액 반환만으로 해제가 되지 않고, 상대방 동의 또는 정당 사유에 따른 해제만 가능합니다.
부동산 매매계약 파기 시 귀책 사유를 고려하세요
귀책 사유를 진 대상을 고려해야합니다
부동산 계약을 일방적으로 중단했는데 그 사유가 정당하지 않을 경우 손해배상 청구까지 이어질 수 있습니다.
이때, 손해배상 금액 판단 기준은 다음과 같습니다.
✔ 계약금 외 손해배상액 예정 조항이 있는지 여부
✔ 매도인이 계약 해제로 입은 실제 손해(취득세 납부, 이자, 대출 취소 위약금 등)
✔ 시장가 대비 매매 지연으로 발생한 시세 손실
단순히 “해제 의사만 통보하면 되겠지”라는 인식은 위험합니다.
계약 해제 과정에서 법적 요건을 갖추지 않으면, 계약금 몰수 또는 반환을 넘어 수천만 원대 손해배상까지 청구될 수 있습니다.
따라서 계약 파기 전에는, 부동산 전문 변호사와 함께 법적 리스크를 반드시 검토하는 것을 추천드립니다.
부동산 매매계약 파기 시 주의할 절차는 무엇인가요?
계약 해제 통지는 ‘내용증명’으로, 해제 사유는 명확하게
계약 해제는 상대방에게 정확히 통지되어야 하며 그 시점과 내용도 소송에서 매우 중요하게 다뤄지는데요.
계약 해제는 당일 통보하고 바로 종료하는 ‘즉시 종결’의 개념이 아닙니다. 통보 이후에도 상대방이 이행하겠다고 나올 경우 분쟁이 이어질 수 있습니다.
따라서 해제 전 법적 사전 검토가 매우 중요합니다.
20년 경력의 부동산 전문 변호사와 함께 하세요
부동산 계약은 수천만~수억 원이 오가는 고가의 거래이기에 계약 해제의 타이밍, 방식, 책임 구조에 따라 분쟁의 방향과 손해 규모는 완전히 달라질 수 있습니다.
✔ 내 해제 사유가 법적으로 정당한가요?
✔ 계약금만 포기하면 끝나는 건가요, 아니면 더 물어줘야 하나요?
✔ 오히려 상대방이 나를 상대로 소송할 수도 있나요?
이 모든 질문에 대한 답은 계약서를 꼼꼼히 검토하고, 법적 쟁점을 정확히 짚어야만 알 수 있습니다.
하지만 이를 혼자서 모두 판단하기란 쉽지 않죠. 이럴 때는 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것이 가장 현명합니다.
저는 20년 경력의 부동산 전문 변호사로서, 수많은 부동산 매매계약 파기 분쟁을 해결해온 경험이 있습니다.
지금 계약 해제를 고민 중이시거나, 상대방과의 분쟁 가능성으로 어려움을 겪고 계신가요?
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