아파트 하자 문제는 단순히 불편함을 넘어 재산 가치의 하락과 직결되는 심각한 법적 문제입니다.
하지만 많은 분들이 이 아파트 하자 문제에 대해 정확히 언제, 어떻게 대응해야 하는지 몰라 소중한 권리를 놓치고 있습니다.
시공사에 하자보수를 요청했지만 차일피일 미루거나, 보수 범위에 대해 다툼이 생겨 답답한 상황이시라면 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다.
법무법인 지금의 대표 변호사로서, 여러분이 놓치기 쉬운 ‘하자보수 골든타임’과 정당한 손해배상을 받는 법적 절차의 모든 것을 구체적으로 설명해드리겠습니다.
‘아파트 하자’의 법률적 기준
시공사가 절대 알려주지 않는 ‘중대 하자’와 ‘일반 하자’
법에서 규정하는 하자는 크게 ‘중대 하자’와 ‘일반 하자’로 나뉩니다.
- 중대 하자: 내력벽, 기둥, 보 등 내력구조부의 결함으로 안전상 위험을 초래하는 하자
- 일반 하자: 마감재 불량, 누수 등 기능상·미관상 결함
시공사는 종종 심각한 하자를 단순 마감 문제로 축소하려 하지만,
두 하자 모두 보수 및 배상 대상입니다.
특히 하자 유형에 따라 담보책임 기간(하자발생기간)이 다르기 때문에 초기부터 변호사와 함께 정확히 분류하고 대응하는 것이 중요합니다.
아파트 하자 증거 수집 골든타임, 사진과 영상은 이렇게 찍어야 합니다.
소송에서 가장 중요한 것은 ‘객관적 증거’입니다. 하자를 발견한 즉시 증거를 확보해야 합니다.
- 날짜와 위치 기록: 하자 발견일을 메모하고, 집 도면상 어느 위치인지 표시
- 전체·근접 사진 세트: 방 전체 사진 1장 + 하자 부위 클로즈업 1장
- 비교 기준 활용: 자나 동전을 함께 촬영해 균열 크기를 가시화
- 영상 촬영: 누수·곰팡이처럼 진행 중인 하자는 동영상으로 촬영
이러한 자료는 훗날 손해배상 소송 시 하자 존재와 범위를 입증하는 핵심 증거가 됩니다.
아파트 하자, ‘손해배상’으로 받아야 하는 이유
단순 하자 보수 요구의 한계
많은 입주민이 시공사에 ‘하자보수’를 요구하는 선에서 끝납니다.
하지만 시공사의 대응은 어떨까요?
“일정이 바쁘다”, “자재가 없다”며 시간을 끌거나,
근본적인 해결 없이 겉만 메꾸는 ‘땜질식’ 처방으로 끝내는 경우가 부지기수입니다.
결국 하자는 재발하고, 그 과정에서 입주민의 스트레스만 가중됩니다.
이는 시공사가 ‘제척기간’이라는 시간만 버티면 된다는 것을 알고 있기 때문입니다.
‘하자보수 갈음 손해배상 청구’가 현명한 선택인 이유
밑 빠진 독에 물을 붓는 대신, ‘새 독을 살 돈’을 받는 것이 현명합니다.
이것이 바로 ‘하자보수 갈음 손해배상 청구’입니다.
시공사의 미흡한 보수를 기다리는 대신,
하자를 완벽하게 보수하는 데 필요한 정당한 비용 전액을 현금으로 청구하는 것입니다.
이 돈으로 입주민이 직접 신뢰할 수 있는 업체를 선정해 원하는 시기에 제대로 된 보수를 진행할 수 있습니다.
이것이 여러분의 재산권을 지키는 가장 확실하고 빠른 길입니다.
아파트 하자, 하자발생기간의 중요성
아파트 하자, ‘하자발생기간’을 반드시 확인하세요
공동주택관리법 시행령 별표 4에서는 하자담보책임의 하자발생기간을 다음과 같이 정하고 있습니다.
이 기간은 단순히 ‘청구할 수 있는 기한’이 아니라, 그 안에 하자가 발생해야 시공사가 책임을 지는 기간입니다.
| 구분 | 예시 | 기간 |
|---|---|---|
| 내력구조부, 지반공사 | 기초, 철근콘크리트, 주요 구조체 | 10년 |
| 주요 설비공사 | 급·배수, 난방, 창호 등 | 3~5년 |
| 마감공사 등 일반 하자 | 도장, 타일, 도배 등 | 2년 |
따라서 하자가 이 기간 내에 발생하기만 하면,
이후에도 일반적인 소멸시효(3년) 내라면 손해배상 청구가 가능합니다.
“하자담보책임기간은 하자가 발생해야 하는 기간일 뿐, 청구 기한으로 단정할 수 없다”
즉, 시공사가 흔히 말하는
“기간이 지났으니 아무 책임이 없다”는 주장은 법적으로 설득력이 약합니다.
다만 실제 현장에서는 이 기간을 이유로 책임을 회피하려는 경우가 많으므로,
입주 시점부터 기간 관리와 증거 확보를 철저히 해두는 것이 가장 중요합니다.
내용증명, 늦어도 ‘이때’까지는 보내야 하는 이유
전화나 단순 민원 접수는 법적으로 권리 행사로 인정되지 않습니다.
내용 증명 우편은 하자 인지 및 권리 행사 사실을 명확히 남길 수 있는 가장 확실한 증거입니다.
하자를 발견한 즉시, 늦어도 해당 하자 발생 기간 만료 전에는 전문가 검토를 거쳐 내용 증명을 발송하세요.
이 한 장의 문서가 향후 수 천만 원의 손해배상 결과를 바꿀 수 있습니다.
아파트 하자 대응에서 핵심은 빠른 판단과 정확한 법적 조치입니다.
하자 유형·기간·증거 확보·권리 행사 타이밍 중 어느 하나라도 놓치면 결국 시공사에 유리하게 상황이 흘러갑니다.
이럴 때일수록 전문 변호사의 조력이 필수적입니다.
경험이 풍부한 변호사는 하자의 법적 책임 구조 를 명확히 파악하고,
책임기간·소멸시효·보수비 산정 등 복잡한 쟁점을 정리해 실질적인 손해배상까지 이끌어낼 수 있습니다.
법무법인 지금은 20년 이상의 경력을 가진 김유돈 변호사를 필두로,각 분야에서 전문성을 인정받은 변호사들이 최적의 팀을 이루어 최고의 법률 서비스를 제공하고 있습니다.
이러한 법무법인 지금의 시스템을 통해 어려움을 겪는 의뢰인의 권리를 철저히 지켜드리고, 새로운 시작을 위한 든든한 발판을 마련해 드리겠습니다.
