안녕하세요, 항상 진심을 다하는 부동산 전문 변호사 김유돈입니다.
임대인으로서 가장 중요한 것은 임대 재산을 보호하는 것입니다. 임대차 계약이 종료될 때, 임차인은 임대인의 재산을 원래 상태로 복구해야하는데요. 이를 “원상회복의무”라고 합니다.
만약 임차인이 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이번 글에서는 원상회복의무와 임차인이 이를 이행하지 않았을 때 임대인이 손해배상을 청구하는 방법에 대해 상세히 알아보겠습니다.
원상회복의무 발생상황
임대인을 위한 법적 옵션
먼저 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하는 의무를 다 하지 않을 시, 다음과 같은 법적 조치를 취할 수 있습니다.
a. 보증금 공제
임대차 계약서에 보증금 관련 조항이 있는 경우, 임대인은 복구 비용을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 단, 비용이 보증금을 초과할 경우 추가 배상을 청구할 수 있습니다.
b. 손해배상 청구 소송 제기
또는 복구 비용을 청구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우, 임대차 계약서, 재산 상태에 대한 문서화 자료, 수리 견적서 등이 중요한 증거로 사용됩니다.
▶임대인 입장에서 소송을 준비할 때, 가장 중요한 3가지는?
임대인이 원상회복의무 손해배상을 청구할 수 있는 경우
위 법률에 의해, 임대인은 임차인이 원상회복의무를 이행하지 않았을 경우, 손해배상을 청구할 권리가 있는데요. 당연히, 임차인이 이행해야 할 의무에는 이러한 일상적인 마모와 같은 자연스러운 손상은 제외됩니다.
다음은 임대인이 위와 같은 손해배상을 청구할 수 있는 3가지 상황에 대해 알아보겠습니다.
1. 무단 변경
임차인이 임대인의 동의 없이 구조를 변경한 경우, 계약 종료 시 이를 원래 상태로 복구해야 합니다. 만약 임차인이 이를 이행하지 않았다면, 임대인은 복구 비용에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
2. 재산 손상
창문 파손, 벽 손상, 바닥 오염과 같이 일상적인 마모를 넘어선 손상은 임차인의 책임입니다. 임차인이 이를 수리하지 않을 경우, 임대인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
3. 시설물 철거 미이행
임차인이 계약 기간 동안 설치한 시설물을 철거하지 않았을 시, 임대인은 철거 및 복구 비용에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
원상회복의무 손해배상 청구 절차
원상회복의무 손해배상 청구 4단계
1단계 : 재산 상태 문서화
임대차 계약 전후로 재산의 상태를 철저히 문서화해야 합니다. 사진, 비디오, 상세한 기록은 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거로 사용될 수 있습니다. 이는 임차인이 어떤 손상이나 변경을 가했는지를 입증하는 데 도움이 됩니다.
2단계 : 임대차 계약서 검토
임대차 계약서에는 임차인의 해당 의무가 명시되어 있어야 합니다. 잘 작성된 계약서는 임차인이 의무를 명확히 이해할 수 있도록 도와주며, 법적 분쟁이 발생했을 때 임대인의 입장을 강화하는 역할을 합니다. 계약서에 해당 의무와 불이행 시 배상해줘야하는 범위가 명확히 기재되어 있다면 손해배상을 청구하기가 수월합니다.
3단계 : 임차인에게 통지서 발송
임차인이 이러한 의무를 이행하지 않는 경우, 공식적인 통지서를 발송해 이행을 요청해야 합니다. 통지서에는 임차인이 재산을 복구해야 할 기한을 명시해야 하며, 임차인이 이를 무시하거나 거부할 경우 추후 법적 절차에서 증거로 사용될 수 있습니다.
4단계 : 복구 비용 산정
임대인은 전문 수리업체를 통해 복구 비용을 산정해야 합니다. 이 견적서는 임대인이 입은 재산상의 손해를 금액으로 명확히 산정하는 중요한 자료가 됩니다.
원상회복의무 관련 분쟁을 피하기 위한 팁
임대인이 취할 수 있는 3가지 조치
이처럼 임대인은 임대차 목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환해야 하는, 위와 같은 법적 절차를 잘 이해해야만 자신의 재산 가치를 보호하고 불필요한 수리 비용을 피할 수 있습니다.
부동산전문변호사로서 하나 알려드리자면, 임대인분께서 다음 3가지 조치를 미리 취한다면, 앞서 설명드린 분쟁을 최소화하는데 도움이 될 것입니다.
ㄱ. 정기적인 점검 실시
임대차 기간 동안 정기적으로 재산을 점검하여 문제를 조기에 파악하고 임차인에게 원상회복의무를 상기시킵니다.
ㄴ. 명확한 의사소통
임차인이 원상회복의무를 명확히 이해할 수 있도록 임대차 계약서 작성 전 이를 충분히 설명해야 합니다. 서면 가이드나 체크리스트를 제공하는 것도 좋은 방법입니다.
ㄷ. 명확한 계약서 작성
원상회복의무와 불이행 시 책임을 명확히 규정한 임대차 계약서를 작성하는 것이 중요합니다. 법률 전문가의 도움을 받아 계약서를 작성하거나 검토받는 것을 권장합니다.
그럼에도 현재 임차인이 이러한 의무를 불이행하고 있어 어려움을 겪고 있다면, 부동산 법률 전문가와 상담하여 적절한 해결책을 찾는 것이 좋습니다. 도움이 필요하시면 아래 상담하기를 클릭해주세요!
