안녕하세요, 항상 진심을 다하는 명도 부동산 소송 전문변호사 김유돈입니다.
명도소송과 관련하여 다양한 문의를 받고 있는데 그 중에서도 자주 질문 받는 내용 중 하나는, ‘세입자가 위법을 저질렀을 경우, 계약 만료 전에 임대차계약해지를 할 수 있을까?’인데요.
원칙적으로 명도소송은 임대차계약이 종료된 후부터 제기할 수 있으나, 임차인이 차임을 연체하거나 함부로 전대를 하는 등의 경우 계약 기간 중에도 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
계약의 해지가 적법한가의 문제는 계약 당사자들의 이해가 첨예하게 맞서는 영역입니다. 따라서 계약 해지의 적법성을 잘 확인하고 훗날 분쟁이 생기지 않도록 해지 절차를 확실하게 해 두는 것이 필요합니다.
이번 글에서는 임대차계약해지가 가능한 사례를 중심으로 그 법적 근거와 절차를 살펴보겠습니다.
임대차계약해지란? 그리고 해지 가능한 사유
임대차계약해지의 기본 개념 및 해지 사유(차임연체, 전대, 무단개조)
임대차계약해지는 세입자가 계약 기간 중 임대차계약 조건을 위반하거나 법을 위반한 경우, 임대인이 일방적으로 계약을 종료할 수 있는 법적 절차를 의미합니다.
구체적으로 임대차계약해지를 할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.
1.차임연체
임차인의 차임연체액이 3가지의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
이상의 법조항에 나타난 대로 상가의 경우 3기분의 월세가 미납이면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 주택의 경우는 2기분의 월세가 미납이면 계약을 해지할 수 있습니다.
여기서 2기분 미납이라 함은 2개월 치의 월세 금액이 미납된 경우를 말합니다. 주택 월세가 50만원인데 계약 후 매달 꼬박꼬박 40만원씩만 냈다고 하면 미납분이 2기분인 100만원에 달하는 계약 후 10개월이 지난 시점에서 계약을 해지 할 수 있는 것입니다.
2.무단전대
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
이상의 법조항에 나타난 대로 임차인은 특약에서 전대에 동의를 받는 등의 특별한 사유가 없는 한 임대인의 동의 없이 전대차를 할 수 없습니다.
3. 동의 없는 개조
① 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.
② 차주는 대주의 승낙이 없으면 제삼자에게 차용물을 사용, 수익하게 하지 못한다.
③ 차주가 전2항의 규정에 위반한 때에는 대주는 계약을 해지할 수 있다.
임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 무단 중축, 불법건축물 설치, 무단 개조를 한 경우 임대인은 임차인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 원상회복을 요구할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있습니다.
임대차계약해지시 주의사항(차임연체, 전대, 무단개조)
간혹 임대인분들은 임차인이 위법을 저지르는 즉시 계약 해지가 자동으로 성립된다고 오해하는 경우가 있는데요. 실제로는 그렇지 않습니다. 효력을 인정받기 위해서는 법적으로 명확한 해지 통보가 있어야 합니다.
이때 임대인은 계약 해지 의사를 공식적으로 임차인에게 전달해야 하는데요. 그 방식은 꼭 내용증명을 통해서만 진행할 필요는 없으며 카카오톡 메시지, 전화 통화 등의 형태로도 전달할 수 있습니다.
다만 추후 법적으로 분쟁이 생길 수도 있으므로 추후 해지의 의사표시를 명확하게 했다는 점을 입증하기 쉽도록 내용증명으로 임차인에게 통보하는 것을 권하며, 내용증명은 아니더라도 상대가 확인했는지를 확인할 수 있도록 카톡이나 문자로 해지 통보를 하는 것을 권합니다. 전화 통화로 해지 통보를 하는 경우 그 통화 내용을 녹취하는 것이 좋습니다.
이러한 절차를 거쳐 계약 해지 의사가 임차인에게 정상적으로 전달됐을 때, 계약 해지의 효과가 명확하게 발생하며, 이를 토대로 명도소송을 진행할 수도 있습니다.
임대차계약해지를 하지 않고도 명도소송을 할 수 있다?
임대차계약해지 안 해도 명도소송 할 수 있는 경우
보통 세입자가 위법 행위를 저지른다면, 계약 기간 중이라도 해지를 진행하는데요. 만약 세입자가 부동산 인도를 거부할 명확한 의사를 표시했다면, 이러한 절차를 거치지 않고도 장례이행의 소를 통해 명도소송을 미리 제기할 수 있습니다.
장례이행의 소란 향후 발생할 분쟁에 대비해 청구하는 소송으로, 이는 「민사소송법」제 251조에 명시되어 있습니다. 이 소송은 세입자가 계약 종료 시점에도 부동산을 인도하지 않을 것이 명백한 경우에만 제기할 수 있습니다.
임대차계약해지는 꼭 변호사와 진행하십시오.
임대차계약해지에서 제일 중요한 1가지
임대차계약해지를 고려할 때, 가장 중요한 점은 “세입자의 계약 위반 행위 내지는 위법 행위가 명확하게 입증되어야 한다는 것”입니다. 단순히 의심이나 추측만으로 이러한 내용을 주장할 수 없습니다.
세입자의 위법 행위에 대한 확실한 증거를 확보한 후, 이를 바탕으로 계약을 해지하는 절차를 신중히 진행해야만 법적으로 유리한 위치에 설 수 있습니다.
임대차계약해지를 고민 중이시라면, 아래 문의하기 버튼을 클릭해 주십시오.
명도소송전문변호사가 최적의 법적 대응 전략을 통해 반드시 이기는 결과를 얻으실 수 있도록 최선을 다하겠습니다.
