안녕하세요, 항상 진심을 다하는 명도 부동산 소송 전문변호사 김유돈입니다. 명도 소송 중 임차인이 점유권을 제3자에게 넘긴 경우들이 종종 있는데요. 만약 불법 점유자가 있더라도 임대인은 임의로 그들을 내쫒으면 안됩니다.
왜일까요? 이유는 점유권 소유권 차이에 있는데요. 이를 포함하여 오늘은 명도소송에서 가장 중요한 절차 중 하나인 점유이전금지가처분에 대해 이야기해보도록 하겠습니다.
점유이전금지가처분이란?
점유이전금지가처분 개념
점유이전금지가처분은 부동산 점유자가 그 점유권을 다른 사람에게 이전하지 못하도록 법원이 임시로 내리는 조치입니다.
①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.
②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
제305조(가처분의 방법)
①법원은 신청목적을 이루는 데 필요한 처분을 직권으로 정한다.
②가처분으로 보관인을 정하거나, 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록, 또는 급여를 지급하도록 명할 수 있다.
③가처분으로 부동산의 양도나 저당을 금지한 때에는 법원은 제293조의 규정을 준용하여 등기부에 그 금지한 사실을 기입하게 하여야 한다.
이는 주로 명도 소송을 진행할 때, 임차인이 아닌 불법 점유자가 부동산을 점유하고 있는 경우에 많이 사용됩니다.
자주 헷갈리는 1가지
가끔 몇몇 임대인들 중에 ‘내 건물인데 마음대로 다른 사람한테 넘겼으니 나가야지!’하며 임차인이 사용하고 있는 공간에 무단으로 침입해 물건을 치우거나 버리는 경우들이 있는데요. 그렇게 했다가는 손해배상과 같은 소송으로 더 큰 형사 사건에 휘말릴 수 있습니다. 여기서 알아야할 개념이 “점유권 소유권” 인데요. 점유권과 소유권의 차이는 「민법」에 명확히 규정되어 있습니다.
즉, 임대인은 소유권을 가지고 있긴 하지만 세입자는 점유권을 가지고 있기 때문에 임차인이 일응 정당한 권리 없이 물건을 점유하고 있더라도 임차인이 점유하고 있는 부동산에 마음대로 들어가거나 안의 물건을 드러내고 처분할 수 없습니다.
정당한 권리 없이 부동산을 점유하고 있는 임차인으로부터 부동산을 되찾아 오기 위해서는 반드시 적법한 절차를 거쳐 부동산을 인도받아 와야 합니다. 그 절차가 바로 ‘명도소송’입니다.
임대인은 적법하게 부동산을 되찾아 올 수 있는 권리가 있음을 법원에 소명하고 법원의 판결로서 명도집행을 할 수있는 권원을 확인받아야 합니다.
그런데 임차인을 상대로 명도 소송을 해서 확정 판결을 받고 강제집행에 나섰는데 임차인이 그 부동산을 다른 사람에게(무단 전차인) 점유권을 넘겼다면 그 판결의 효력은 전차인에게 미치지 않아 사실상 명도 소송의 판결문이 휴지조각이 되어 버릴 수도 있습니다. 그래서 명도소송을 하기 전에는 임차인이 다른 사람에게 점유권일 이전하지 못하도록 하는 가처분을 받아 두는 것이 중요합니다.
이 절차가 바로 ‘점유이전금지가처분’ 절차 입니다. 현 임차인이 불법으로 타인에게 점유권을 이전했거나 월세가 연체되어 명도소송을 준비하고 있다면, 우선 반드시 점유이전금지가처분을 진행하십시오.
점유이전금지가처분 신청 절차
점유이전금지가처분 신청하는 방법
1. 사건 준비
① 사건의 사실관계 정리
: 점유하고 있는 물건이나 부동산의 점유 상황을 정확히 파악해야 합니다. 현재 점유자가 누구인지, 점유 상태가 어떻게 되었는지, 상대방의 점유 방해가 실제로 일어났는지 확인하세요.
② 필요한 증거 준비
: 점유 사실과 상대방의 방해 또는 점유권 침해에 대한 증거를 수집합니다. 예를 들어, 사진/동영상/계약서/증언 등이 이에 해당할 수 있습니다.
2. 점유이전금지가처분 신청서 작성
가처분 신청서를 작성할 때는 신청인의 인적사항, 목적물의 가액, 피보전권리 및 목적 부동산 표시, 점유이전금지가처분을 구하는 사유, 관할 법원, 소명방법 및 작성한 날짜 등을 상세히 기재해야 합니다. (신청서 예시는 ‘이곳’에서 확인가능합니다.)
3. 점유이전금지가처분 신청 접수
: 점유이전가처분 신청은 해당 물건이 속한 관할 지방법원에 제출합니다.
– 제출 서류 : 부동산처분금지가처분 신청서 1부, 부동산 목록 4부 이상, 별지목록에 대한 목적물가액 산출내역 및 그 근거 자료, 부동산등기사항증명서, 그 밖에 소명방법으로 권리증서 사본 1부, 법인등기부등본
가처분 신청 접수 후 자동으로 사건번호를 부여받게 되고 접수 후 2~4일 후 신청서를 제출한 법원을 방문하여 담보제공명령, 가처분 인용결정 여부 등을 알 수 있습니다.
임대인분들은 꼭 기억해두세요.
명도소송전문변호사로서의 조언
점유이전금지가처분은 명도소송과 함께 부동산 관련 법적 분쟁에서 중요한 역할을 합니다. 소유권은 임대인한테 있다고 해도, 점유권은 현재 살고 있는 세입자에게 있습니다. 설령 임대인과 계약하지 않은 제3자여도 말이죠. 그렇기 때문에 명도소송을 준비하고 있거나 진행 중이시라면, 반드시 점유이전금지가처분 조치를 취해두시길 바랍니다 .
명도소송은 비용도 많이 들고 절차도 오래 걸립니다. 소송없이 명도절차를 효율적으로 진행할 수도 있는 방법도 있습니다. 부동산을 명도할 일이 있으시다면 경험 많은 변호사와 상담해 보세요. 부동산 명도와 관련하여 상담이 필요하시다면 주저하지 마시고 편하게 아래 링크로 문의주세요.
