안녕하세요, 복잡한 문제도 명확하게 해결하는 부동산 전문 변호사 김유돈입니다.
부동산 가격 상승 속에서 저렴한 비용으로 내 집 마련의 꿈을 이루고자 지역주택조합에 가입했지만, 예상치 못한 문제들로 지역주택조합 계약 해지를 원하는 분들이 늘어나고 있습니다. 그러나 조합 측에서는 쉽게 탈퇴를 허용하지 않고 그로 인해, 환불도 어려운 경우가 많은데요.
오늘은 계약을 해지하고 싶을 때 발생할 수 있는 여러 분쟁에 대해서 설명드리겠습니다.
지역주택조합 계약 해지가 어려운 이유
주택법 개정 후에도 여전히 까다로운 계약 해지
많은 사람들이 지역주택조합에서 쉽게 탈퇴할 수 있다고 생각합니다. 하지만, 부동산전문변호사의 시각으로 보았을때 법적으로 지역주택조합 계약 해지는 상당히 까다로운 구조입니다.
특히, 2020년 12월 11일 이후 모집 신고된 조합의 경우, 가입비 예치 후 30일 내 자유로운 탈퇴가 가능하며, 납부한 분담금 전액을 환불받을 수 있습니다.
하지만 이는 일부 조합에만 해당하는 규정이며, 대부분의 조합은 계약 해지를 어렵게 만드는 여러 장치를 마련해 두고 있습니다. 그 이유는 조합원들의 대규모 탈퇴가 발생하면 사업 자체가 무산될 가능성이 크기 때문입니다.
따라서 조합은 계약 해지를 제한하는 내부 규정을 두거나, 분담금 반환을 거부하는 경우가 많아 법적 대응 없이는 원활한 탈퇴가 쉽지 않은 것이 현실입니다.
인정받을 수 있는 지역주택조합 계약 해지 사유
다음 4가지 경우에는 계약 해지를 주장할 수 있습니다.
법적으로 지역주택조합 계약을 해지하려면 일정한 사유가 필요한데요. 다음 4가지 사유에 해당하면 계약 해지가 가능합니다.
1. 허위·과장 광고 또는 중요 사항 미고지
2. 사업 지연 또는 이행 불능
조합이 일정 기간 내 사업을 진행하지 못하거나, 사업 자체가 불가능한 상황이라면 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
- 사업승인 과정이 장기화되어 주택 공급이 어려운 경우
- 토지 확보가 불가능해 사업이 진행되지 않는 경우
- 예상보다 조합원 모집이 어려워 사업 추진이 사실상 불가능한 경우
이러한 경우, 조합 측이 계약을 유지할 이유가 없기 때문에 지역주택조합 계약 해지가 정당화될 수 있습니다.
3. 계약서상 명시된 환불 조항 위반
계약서에 명시된 내용을 조합이 제대로 이행하지 않았다면 계약 해지가 가능합니다.
예를 들어, 계약서에 “사업이 일정 기간 내 진행되지 않으면 환불 가능”이라고 명시되어 있음에도 불구하고 환불을 거부하는 경우, 조합 측이 납부한 분담금을 임의로 사용하거나, 계약 내용을 변경한 경우 등이 있습니다.
이때, 부동산 전문 변호사의 검토를 통해 조합의 계약서 위반이 명확해진다면, 계약 해지와 함께 법적 대응도 고려할 수 있습니다.
4. 사정변경의 원칙 적용
예측할 수 없는 상황 변화로 인해 계약 유지가 어려워진 경우에도 지역주택조합 계약 해지를 요구할 수 있는데요. 대법원 역시 ‘사정변경의 원칙’을 근거로 계약 해지를 인정한 판례가 있습니다.
하지만 사안별로 판단이 달라질 수 있으므로, 모든 계약이 무조건 무효가 되는 것은 아니라는 점, 명심하세요.
(출처 : 대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 [매매대금])
지역주택조합 계약 해지 절차
지역주택조합 계약 해지 3단계
1. 계약서 검토
- 계약서에 해지 및 환불 조항이 있는지 확인
- ‘조합원 탈퇴 시 환불 가능 여부’를 명확히 분석
2. 계약 해지 요청 및 내용증명 발송
- 해지 사유를 정리하여 조합 측에 내용증명으로 공식 요청
- 조합에서 응답하지 않거나 거부하는 경우를 대비하여 증거 확보
3. 법적 대응(소송 제기)
- 조합 측에서 환불을 거부하는 경우 변호사와 상담 후 소송 진행
- 조합 설립인가 자체가 무효일 가능성이 있다면 계약 자체를 무효화하는 방향도 검토
지역주택조합 계약 해지 소송 사례
계약 무효로 해지에 성공한 사례
A씨는 00시 토지를 1억 5천만 원에 계약하고, 같은 날 지역주택조합에 가입했습니다. 계약 당시 조합 측은 “조합설립인가가 무산되면 전액 환불해주겠다”는 안심보장약정을 약속했는데요. 법원은 다음과 같은 이유로 계약 전체를 무효로 판단했습니다.
- 안심보장약정은 법적 효력이 없음 (조합설립 전 임의 약정은 위법)
- 조합설립인가 전 조합원 모집 행위 자체가 위법함
- 토지매매계약과 조합가입계약이 하나의 계약으로 간주돼 둘 다 무효
결과적으로 A씨가 맺었던 계약은 무효가 되었고 지역주택조합 계약 해지 소송에서 원하는 결과를 얻을 수 있었습니다.
지역주택조합 계약 해지, 법적 조언이 필요한 이유
지역주택조합 계약 해지는 혼자 해결하기 어렵습니다.
지역주택조합 계약 해지는 조합과의 협상만으로 해결하기 어려운 경우가 많습니다. 특히, 조합이 분담금 반환을 거부하거나, 내부 규정을 내세워 탈퇴를 어렵게 만든다면, 법적 대응이 필수적입니다.
조합에 대해 법적 절차를 치밀하게 준비해서 압박해야만 환불을 받을 수 있습니다.
따라서 현재 지역주택조합 계약 해지로 인해 고민중이시라면, 아래 상담하기를 클릭해주세요. 지역주택조합 소송에 대한 풍부한 경험을 바탕으로 최적의 해결책을 제시해드리겠습니다.
