안녕하세요, 항상 진심을 다하는 부동산전문변호사 김유돈입니다.
최근 상담실을 찾는 의뢰인들 중 지역주택조합 관련 분쟁으로 고민하시는 분들이 크게 늘고 있습니다. 이와 비례하여 지역주택조합 조합원 탈퇴나 조합원 제명으로 인한 분담금 반환 과정에서 과도한 위약금을 공제하여 문제가 된 사건도 여럿 발생하곤 합니다.
오늘은 이와 관련된 중요한 판례 사례를 소개해 드리고자 합니다.
지역주택조합 조합원 탈퇴, 제명 시 발생한 분쟁 사례
지역주택조합 조합원 탈퇴/제명 관련 분쟁 사건
앞에서 지역주택조합 조합원 탈퇴 또는 제명 시 분담금 반환 과정에서 과도한 위약금을 공제하여 문제가 되는 사례가 많이 발생한다고 말씀드렸습니다. 다양한 사례 중 1가지 사례를 말씀드려 ‘어떻게 사건을 해결했는지’까지 알려드리겠습니다.
[지역주택조합 조합원 탈퇴/제명과 위약금 분쟁 사례 사건 개요]
지역주택조합의 일부 조합원들이 주택건설사업계획승인이 난 이후에 조합을 상대로 가입계약취소(탈퇴)와 기납부 분담금 반환소송을 제기했습니다.
이에 조합 측은 해당 조합원들에게 제명결의를 하고, 조합규약에 따라 업무대행료 전액 및 1·2차 분담금을 공제한 나머지 금액만 반환하겠다고 통보한 상황이었습니다.
지역주택조합 조합원 탈퇴 시, 문제가 된 조합규약의 내용
해당 조합의 규약을 살펴보면 다음과 같은 내용이 있었습니다.
1. 탈퇴 관련 규정
“조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없고, 다만 부득이한 사유로 탈퇴할 때는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통보해야 하며, 조합장은 총회 또는 이사회의 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 한다”
2. 제명 관련 규정
조합원이 2회 이상 분담금 미납, 조합업무방해 등 조합원으로서의 의무불이행으로 조합에 손해를 입힌 경우에 총회 또는 이사회 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있으며, 제명 전에 해당 조합원에게 소명 기회를 부여해야 함
3. 환불 관련 규정
● 조합 설립인가 이전: 납입한 제납입금 중 계약금(1·2차) 및 업무대행료의 50%를 제외한 잔액 환불
● 조합 설립인가 이후: 납입한 제납입금 중 계약금(1·2차) 및 업무대행료의 100%를 제외한 잔액 환불
● 환불 시기: 신규 조합원 및 일반 분양자로 대체되어 입금이 완료되었을 때
지역주택조합 조합원 탈퇴/제명과 위약금 분쟁, 법원의 판단은?
이 사건에서 법원은 우선 조합원들의 탈퇴 주장은 받아들이지 않고, 조합 측의 제명 절차가 적법했다고 판단했습니다. 그러나 환불금액과 관련해서는 중요한 결정을 내렸는데요.
법원은 조합설립인가 이후의 제명이므로 업무대행료는 전액 공제될 수 있다고 인정했습니다. 그러나 총 분담금의 20%에 해당하는 금액의 공제조항은 「민법」 제398조 제1항의 ‘손해배상의 예정’에 해당한다고 보았습니다.
더욱 중요한 것은, 법원이 이 20%의 공제율이 부당하게 과다하다고 판단하여 이를 총분담금의 10%로 감액했다는 점입니다. 따라서 조합은 10%만 공제하고 나머지 10%는 조합원들에게 반환해야 한다고 판결했습니다.
지역주택조합 조합원 탈퇴 및 위약금 분쟁 판결의미
지역주택조합 조합원 탈퇴 및 위약금 분쟁에서의 실무적 시사점
이 판결은 지역주택조합 실무에 있어 매우 중요한 의미를 갖습니다.
1. 제명 절차의 적법성
조합원의 의무 불이행(분담금 미납 등)에 따른 제명은 적법한 절차를 거친다면 인정될 수도 있습니다.
2. 과도한 위약금 조항의 무효
조합규약에 과도한 위약금(손해배상 예정액)을 정해놓더라도, 법원은 이를 적정 수준으로 감액할 수 있습니다. 이는「민법」 제398조 제2항의 “손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다”는 규정에 근거합니다.
3. 적정 위약금 수준
이 사례에서는 총분담금의 20%에서 10%로 감액되었습니다. 이는 향후 유사 사건에서 참고할 만한 기준이 될 수 있습니다.
지역주택조합 조합원 탈퇴 시 과도한 위약금은 부당
지역주택조합 조합원 탈퇴/제명 시 꼼꼼히 확인해야 합니다.
최근 저희 사무실에 찾아오신 의뢰인 A씨도 유사한 사례로 고민하고 계셨습니다. 계약에 근거하여 지역주택조합 조합원 탈퇴 의사표시를 하였는데 조합은 위약금과 사업비 명목으로 과도한 금액을 기존 납부금액에서 제하려고 했습니다.
저희는 이 사건에서 소송까지 진행하여 결국 우리의 주장을 모두 받아들인 중재결정을 받아내었습니다.
지역주택조합 사업은 그 특성상 장기간에 걸쳐 진행되며, 그 과정에서 조합원의 경제적 상황 변화로 인한 탈퇴나 제명은 불가피한 측면이 있습니다. 그러나 조합의 안정적 운영을 위한다는 명목으로 과도한 위약금을 부과하는 것은 법적으로 정당화되기 어렵습니다.
조합 운영진은 합리적인 수준의 위약금 조항을 마련하여 조합원들과의 불필요한 분쟁을 예방하고, 조합원들은 가입 시 조합규약의 환불 관련 조항을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
법적 분쟁이 발생한 경우, 이 판례를 참고하여 부당하게 과다한 위약금에 대해서는 적극적으로 감액을 청구할 수 있음을 기억하시기 바라며, 혹시라도 지역주택조합 분쟁으로 어려운 상황에 처해 계시다면 아래 상담 문의 바로가기를 클릭하여 상담을 신청해주세요.
