안녕하세요, 복잡한 법률 문제도 명확하게 해결하는 부동산전문변호사 김유돈입니다.
지주공동사업은 최근 도시 재개발이나 수익형 부동산 개발을 원하는 토지주들 사이에서 빠르게 확산되고 있는 사업 방식입니다. 표면적으로는 “토지만 제공하면, 시공사가 모든 걸 책임지고 수익을 나눠준다”는 구조이기에 매우 매력적으로 보입니다.
하지만 실제 현장에서는 지주공동사업 문제점이 끊이지 않고 있습니다. 이유가 뭘까요?
지주공동사업 문제점 3가지
지주공동사업 문제점1: 누가 리스크를 지는가?
토지주들이 가지고 있는 가장 흔한 오해는 ‘토지주는 리스크가 없다는 믿음’입니다. 그러나 실상은 정반대입니다.
많은 시공사들은 자기자본이 아닌, 토지주의 땅을 담보로 대출을 실행하거든요. 제 경험상, 시공사가 자기자본으로 공사를 진행하는 사례는 단 한 번도 보지 못했습니다.
이렇게 시공사들이 토지주의 땅을 담보로 대출을 실행할 때, 다음과 같은 결과를 초래할 수 있습니다.
● 공사 지연 시 이자 부담 증가
● 분양 실패 시 대출금 상환 책임
● 최악의 경우, 토지가 경매로 넘어가는 상황 발생
결국 이 모든 리스크는 고스란히 토지주가 지게 되는데요. 이는 대표적인 지주공동사업 문제점으로, 지주공동사업 분쟁의 주요 원인이 됩니다.
▶ 지주공동사업 망했을때, 확실한 법적 대응법은?(+실제 사례)
지주공동사업 문제점2: 사업 주도권 상실
‘공동’이라는 단어가 무색하게, 실제로는 시공사가 설계사나 감리 업체를 선정하곤 합니다. 심지어는 대출 은행까지 시공사가 지정하는 경우도 많습니다.
이로 인해 견제와 균형이 무너지고, 부실시공 또는 비용 과다청구 같은 예상치 못한 문제점이 발생할 수 있습니다. 이러한 구조는 지주공동사업 분쟁 사례에서 자주 등장하는 공통 패턴입니다.
지주공동사업 문제점3: 법적 해석 차이
많은 토지주들은 “분양되면 시공비를 지급한다”는 계약 조건을 믿고 사업에 참여하는데요. 하지만 법적으로 이 문구는 ‘조건’이 아닌, 불확정 기한 으로 해석되는 경우가 많습니다.
이로 인해 분양이 지연되거나 전혀 이루어지지 않더라도, 시공비를 지급해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.
게다가 만약 시공사가 토지에 대해 가압류를 신청할 경우, 이는 추후 분양·임대뿐만 아니라 매각에도 심각한 영향을 미치며, 이는 앞서 말씀드린 분쟁으로 직결될 수 있습니다.
지주공동사업 문제점, 명확히 알고 시작해야 합니다.
부동산전문변호사가 알려주는 지주공동사업 문제점 해결방법
저는 지주공동사업을 무조건 하지 말라고 말씀드리는 것이 아닙니다.
다만, 겉보기에 매력적으로 보이는 제안 뒤에 숨어 있는 법적·금융적 리스크를 충분히 이해하고, 이에 대한 사전 대비책을 철저히 마련하는 것이 필수임을 강조하고 싶습니다.
리스크를 제대로 인지하지 못한 채 사업을 시작하면, 예상치 못한 금융 폭탄을 맞게 될 수 있으며, 최악의 경우 파산까지 이를 수 있습니다.
[지주공동사업 문제점 3가지]
●시공사의 자금난
●분양 또는 임대 실패
●부동산 담보 대출에 따른 채무 부담 등
따라서 지주공동사업을 고려하고 계신다면, 계약서 작성 전 단계에서부터 부동산·건설 분야에 정통한 전문 변호사와의 상담을 강력히 권해드립니다.
이 과정을 통해 예상 가능한 리스크를 선제적으로 파악하고, 그에 맞는 법적 방어장치와 계약 조건을 마련하는 것이, 토지주의 자산을 지키는 가장 현명한 방법입니다.
또한 이미 진행 중인 사업에서 법률적 분쟁이나 갈등 상황에 직면하셨다면, 혼자서 고민하지 마시고 즉시 부동산전문변호사와 상담하시길 바랍니다.
