안녕하십니까. 법무법인 지금 건설전담센터 김유돈 변호사입니다.
공사가 마무리될 무렵, 시공사가 거액의 추가공사비를 요구하는 경우가 많은데, 총액계약을 체결했다면 이러한 청구가 곧바로 인정되는 것은 아닙니다.
총액계약에서는 해당 공사가 계약 범위를 벗어난 추가공사인지, 그에 대해 대가 지급에 관한 합의가 있었는지,
그리고 그 사실을 시공사가 입증할 수 있는지가 핵심 쟁점이 됩니다.
아래에서는 이 세 가지 기준을 중심으로,
총액계약에서 시공사의 추가공사비 청구가 왜 법적으로 인정되기 어려운지를 살펴보겠습니다.
다 지어놓으니 더 달라고요?
공사가 막바지에 다다르면 시공사가 갑자기 수억 원, 수십억 원의 추가공사비 내역서를 내밀며 압박하는 경우가 많습니다.
‘설계가 바뀌었다’, ‘지시하신 대로 더 공사했다’는 시공사의 주장에 당황하고 계신가요? 하지만 법은 결코 시공사의 편만은 아닙니다.
특히 ‘총액계약’을 맺으셨다면, 도급인이 이길 수 있는 강력한 방패가 이미 여러분 손에 있습니다.
그게 왜 추가공사입니까? (계약 범위의 확정)
시공사가 돈을 더 받으려면, 그 공사가 원래 계약에 없던 ‘완전히 새로운 공사’였다는 것을 스스로 입증해야 합니다.
단순히 공사량이 예상보다 늘어났다거나, 자재가 조금 더 들어갔다는 이유만으로는 1원도 더 줄 필요가 없습니다.
법원은 총액계약 하에서 발생하는 위험은 원칙적으로 시공사가 부담해야 한다고 보기 때문입니다.
돈 준다고 합의한 적 없습니다(합의의 엄격한 입증)
가장 중요한 포인트입니다. 추가공사를 했더라도, 도급인이 그에 대한 ‘대가 지급 합의’를 해준 적이 없다면 돈을 줄 의무가 없습니다.
시공사는 ‘현장에서 다 보고하지 않았느냐’고 하겠지만, 법원은 그렇게 호락호락하지 않습니다.
도급인의 구체적인 지시가 있었는지, 그 비용에 대해 명확히 동의했는지를 매우 엄격하게 따집니다.
특히 공사 완료 후 일방적으로 작성된 내역서는 법원에서 증거로 인정받기 매우 어렵습니다.
입증은 시공사의 몫입니다(증명책임의 원칙)
소송에서 가장 유리한 점은 ‘입증 책임이 시공사에게 있다’는 것입니다.
시공사가 공문, 이메일, 회의록 등으로 도급인의 명확한 승인을 받아두지 못했다면 소송에서 이길 확률은 현저히 낮아집니다.
도급인은 ‘합의한 적 없다’는 원칙만 고수해도 강력한 방어가 가능합니다.
현장에 자주 방문해 협의했다고 해서 그것이 곧 ‘돈을 더 주겠다’는 묵시적 합의로 이어지는 것은 아닙니다.
여러분의 계약서에 ‘설계변경 시에도 금액 조정을 하지 않는다’는 취지의 조항이 있다면 더더욱 유리합니다.
설령 ‘설계변경 시 조정한다’는 조항이 있더라도, 시공사가 정해진 절차에 따라 사전에 서면 승인을 받지 않았다면 청구권은 인정되지 않을 가능성이 큽니다.
시공사의 부당한 청구에 휘둘리지 마십시오. 추가공사비 분쟁은 결국 계약서 해석과 증거 싸움입니다.
시공사가 공사를 멈추겠다며 위협하거나 소송을 제기해왔을 때, 조기에 법리적으로 대응하면 불필요한 비용 지출을 막을 수 있습니다.
복잡한 건설 소송, 풍부한 판례 분석으로 당신의 소중한 자산을 지켜드리겠습니다. 김유돈 변호사였습니다. 감사합니다.
