토지거래계약금반환은 허가구역 내 토지 매매계약을 체결했으나
토지거래허가를 받지 못해 계약이 무효가 된 경우, 매수인이 이미 지급한 계약금을 돌려받는 문제입니다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제11조는 허가를 받지 못한 계약은 효력이 발생하지 않는다고 규정하고 있으며,
이 경우 원칙적으로 계약금은 반환되어야 합니다.
그러나 실무에서는 매도인이 계약금 반환을 거부하거나, 허가 불발의 책임을 매수인에게 전가하며 반 지연하는 경우가 많습니다.
또한 계약서 특약에 따라 계약금 귀속 여부가 달라질 수 있어, 단순히 법 조문만으로는 해결하기 어려운 분쟁이 발생합니다.
20년 넘게 부동산 거래 분쟁을 다뤄온 입장에서, 토지거래계약금반환의 법적 기준과 실무에서 주의할 점을 정리했습니다.
토지거래허가 불발 시, 계약금은 누가 반환해야 하는가
허가 불발 = 계약 무효, 원상회복 원칙 적용
토지거래허가를 받지 못하면 매매계약은 그 효력이 발생하지 않습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조).
그리고 불허가로 계약이 확정적으로 무효가 되면 계약은 처음부터 유효하게 성립하지 않은 것으로 보게 되므로,
매수인이 지급한 계약금은 불허로 계약이 확정적으로 무효가 된 경우, 법률상 원인 없이 수령한 것이 되어 반환 대상이 됩니다(민법 제741조 부당이득).
따라서 원칙적으로는 다음과 같이 정리됩니다.
- 매수인은 매도인에게 계약금 전액 반환을 청구할 수 있다
- 매도인은 계약금을 지체 없이 반환해야 한다
- 매수인은 원칙적으로 별도의 손해배상을 청구하기 어렵다
- 계약이 확정적으로 무효이면 채무불이행이 아님
- 매도인도 원칙적으로 매수인에게 손해배상을 청구하기 어렵다
이는 허가 불발이 발생한 경우 원칙적으로 적용되는 기준입니다.
다만 구체적 귀책사유에 따라 예외가 인정될 수 있습니다.
매수인의 귀책사유가 있는 경우, 계약금 반환이 제한될 수 있다
허가 불발이 매수인의 귀책사유로 인한 경우에는,
매도인이 손해배상 또는 공제를 주장하여 반환 범위가 제한될 수 있습니다.
매수인의 귀책사유로 인정되는 대표적인 경우는 다음과 같습니다.
- 매수인이 허가 신청을 아예 하지 않은 경우
- 매수인이 허가 신청 서류를 고의로 허위로 작성한 경우
- 매수인이 보완 요구를 받고도 이를 이행하지 않아 불허된 경우
- 매수인이 자금조달계획을 입증하지 못해 불허된 경우
이 경우 매도인은 매수인의 귀책사유를 근거로 손해배상이나 계약금 공제를 주장할 수 있습니다.
다만 이를 주장하는 매도인이 매수인의 귀책사유를 입증해야 하며, 단순히 허가가 나지 않았다는 사실만으로는 부족합니다.
실무에서는 매매계약서에 “허가 불발 시 귀책사유 있는 자가 책임을 진다”는 특약을 넣는 경우가 많습니다.
이 경우 법원은 허가 불발의 원인을 구체적으로 살펴 누구의 책임인지를 판단합니다.
계약서 특약과 실무에서 다투는 쟁점들
“허가 불발 시 계약금 몰취” 특약의 효력
일부 매매계약서에는 “토지거래허가를 받지 못하면 계약금은 매도인에게 귀속된다”는 특약이 들어가기도 합니다.
이런 특약이 있으면 매수인은 계약금을 돌려받을 수 없는 것일까요?
법원은 이런 특약에 대해 다음과 같이 판단합니다.
- 허가 불발의 경위와 귀책 여부에 따라 특약의 효력이 판단될 수 있음
- 매수인의 귀책사유가 인정되는 경우 특약이 유효하게 적용될 가능성이 있음
- 특약이 일방적으로 불공정하다면?
- 약관규제법 또는 민법 제104조(불공정행위)로 무효 주장 가능
실무에서는 매도인이 “허가 신청 과정에서 매수인 측 사정으로 불허되었다”는
취지로 책임을 주장하는 경우가 많습니다.
하지만 허가 여부는 행정청의 재량 판단이므로,
매수인이 성실히 신청했음에도 불허되었다면 이를 매수인의 귀책사유로 볼 수 없습니다.
계약금 반환 지연 시 이자 청구 가능 여부
매도인이 계약금 반환을 지연하면,
매수인은 반환 청구일 또는 최고일부터 지연이자를 청구할 수 있습니다.
부당이득반환채무는 이행기의 정함이 없는 채무이므로,
채무자가 반환을 최고받은 날부터 지체책임을 집니다(민법 제387조).
지연이자율은 다음과 같이 적용됩니다
- 상사채무(부동산업자 등 상인 간 거래): 연 6% (상법 제54조)
- 민사채무(일반인 간 거래): 연 5% (민법 제379조)
- 소송 제기 후: 소장 부본 송달 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 법정이율이 적용될 수 있음
실무에서는 매도인이 계약금을 장기간 보유하면서 반환을 미루는 경우가 있습니다.
이 경우 내용증명으로 반환을 최고한 후, 응하지 않으면 소송을 제기하여 지연이자까지 함께 청구하는 것이 일반적입니다.
토지거래계약금반환, 소송 없이 해결하기 어려운 이유
매도인의 반환 거부와 귀책사유 다툼
계약금 반환 분쟁은 소액이라도 소송으로 가는 경우가 많습니다.
매도인이 계약금을 자발적으로 반환하지 않는 이유는 다음과 같습니다:
- 허가 신청 과정에서 매수인 측 사정으로 불허되었다는 주장
- 계약금을 이미 다른 용도로 사용하여 반환할 자금이 없는 경우
- 계약서 특약을 근거로 계약금 귀속을 주장
- 매수인이 소송을 제기하지 않을 것이라는 기대
특히 허가 불발의 원인이 불분명한 경우, 누구의 귀책사유인지를 놓고 다툼이 발생합니다.
예를 들어 토지이용계획서가 부실해서 불허되었다면, 이를 작성한 매수인의 잘못인지,
아니면 애초에 허가가 불가능한 토지를 판매한 매도인의 잘못인지가 쟁점이 됩니다.
이런 다툼은 법률적 판단이 필요하며, 당사자 간 합의로 해결하기 어렵습니다.
따라서 내용증명 발송 후 응답이 없으면, 부당이득반환청구 소송을 제기하는 것이 현실적인 해결 방법입니다.
입증 책임과 소송 전략
토지거래계약금반환 소송에서 입증 책임은 다음과 같이 배분됩니다.
- 매수인(원고): 계약금을 지급했다는 사실, 허가가 나지 않아 계약이 무효가 되었다는 사실
- 매도인(피고): 허가 불발이 매수인의 귀책사유 때문이라는 사실
매수인은 계약서, 계약금 입금 내역, 허가 불허 통지서 등을 증거로 제출하면 됩니다.
반대로 매도인이 계약금 반환을 거부하려면, 매수인이 허가 신청을 제대로 하지 않았거나,
허위 서류를 제출했거나, 보완 요구에 응하지 않았다는 등의 사실을 객관적으로 입증해야 합니다.
실무에서 매도인이 입증에 실패하는 경우가 많습니다.
단순히 “허가가 안 났으니 매수인 잘못”이라는 주장 만으로는 법원이 받아들이지 않기 때문입니다.
따라서 매수인 입장에서는 허가 신청 절차를 성실히 이행했다는 증거(신청서, 보완서류 제출 내역 등)를 확보하는 것이 중요합니다.
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“오늘은 토지거래계약금반환의 법적 의미와 허가 불발 시
계약금 회수 기준, 그리고 분쟁 발생 시 대응 전략에 대해 살펴보았습니다.”
토지거래허가 불발 이후 적절한 조치를 취하지 않으면, 계약금 반환이나 손해 회복이 지연되거나 불리한 결과로 이어질 가능성이 있습니다.
따라서 허가 불발의 경위와 귀책 여부를 정확히 정리한 뒤, 법적 근거를 검토하여 대응하는 것이 중요합니다.
법무법인 지금은 20년 이상의 경력을 가진 김유돈 변호사를 중심으로 부동산 거래 분쟁에 전문성을 갖춘 변호사들이 팀을 이루어 체계적인 법률 서비스를 제공하고 있습니다.
토지거래계약금반환 문제로 어려움을 겪고 계시다면, 의뢰인 한 분 한 분의 권리를 지키고 실질적인 해결 방안을 마련해 드리겠습니다.
