토지거래허가불허 통지를 받았다면, 단순히 “안 된다” 는 결과만 받아들일 것이 아니라 불허 사유가 적법한지, 이의신청이 가능한지를 먼저 검토해야 합니다.
실무에서 토지거래허가 신청이 거부되는 경우는 생각보다 많습니다.
하지만 불허 처분에 대해 제대로 된 대응 없이 포기하는 사례가 더 많은 것이 현실입니다.
허가불허 처분은 단순한 행정 판단이 아니라, 재산권 행사를 직접 제약하는 처분입니다.
따라서 불허 사유가 법령에 부합하는지, 재량권 일탈은 없는지를 면밀히 따져봐야 합니다.
20년 넘게 부동산 행정소송을 다뤄온 입장에서, 토지거래허가불허를 받았을 때 실무적으로 반드시 확인해야 할 지점들을 정리했습니다.
토지거래허가불허 사유, 법령 근거가 명확한가
불허 사유의 적법성 검토가 우선
토지거래허가 여부는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따라 허가구역 지정 목적에 부합하는지를 기준으로 판단됩니다.
실무에서 불허 사유로 자주 등장하는 것은 다음과 같습니다.
- 토지이용계획이 허가구역 지정 목적에 부합하지 않는 경우
- 투기 목적 거래로 의심되는 경우
- 신청인의 자금조달계획이 불명확한 경우
- 이용계획 실행 가능성이 없다고 판단되는 경우
문제는 이 기준이 상당히 추상적이라는 점입니다.
예컨대 “투기 목적” 이라는 판단 자체가 행정청의 재량 영역에 속하기 때문에, 객관적 근거 없이 불허하는 경우도 적지 않습니다.
실제로 농지 취득 후 영농계획서를 제출했음에도 “실제 영농 의사가 없다” 는 이유로 불허된 사안에서, 법원이 처분을 취소한 사례가 여러 건 있습니다.
토지거래허가 제도에서는 허가 전 계약이 ‘유동적 무효 상태’에 놓이게 되며, 불허 처분이 내려지면 계약은 확정적으로 무효가 됩니다.
▼ 불허 처분시 발생되는 매매계약 사례 영상으로 확인하기
재량권 일탈·남용 여부 판단 기준
행정청의 허가 판단에는 재량이 인정되지만, 그 재량에도 한계가 있습니다.
대법원은 “사회통념상 현저히 타당성을 잃은 경우” 재량권 일탈·남용으로 본다는 입장입니다.
실무에서는 다음과 같은 경우 재량권 일탈 가능성이 높습니다.
- 유사한 조건의 다른 신청은 승인하면서 특정 신청만 불허한 경우
- 이용계획의 일부 미비를 이유로 전체를 불허한 경우
- 보완 기회를 주지 않고 즉시 불허 처분한 경우
- 불허 사유가 객관적 자료로 입증되지 않는 경우
특히 허가구역 내에서도 지목, 용도지역에 따라 허가 기준이 다르기 때문에,
신청 토지의 개별 특성을 고려하지 않은 채 일률적으로 불허했다면 위법 소지가 큽니다.
행정심판과 행정소송, 어느 절차가 적절한가
행정심판 절차의 실효성 검토
토지거래허가불허 처분을 받으면, 불복 절차로 행정심판을 제기할 수 있습니다.
행정심판은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분이 있은 날부터 180일 이내 제기해야 합니다.(행정심판법 제27조).
행정심판은 동일 행정청 또는 상급기관에 처분의 재검토를 요청하는 절차입니다.
다만 실무 경험상 행정심판만으로 처분이 취소되는 사례는 많지 않습니다.
행정청이 자신의 판단을 번복하기 어려운 구조이기 때문입니다.
그럼에도 다음과 같은 경우에는 행정심판을 거치는 것이 유리할 수 있습니다.
- 불허 사유가 단순 서류 미비인 경우 → 보완 후 재처분 가능
- 행정청과의 협의를 통해 조건부 허가를 이끌어낼 여지가 있는 경우
- 행정소송 제기 전 절차적 정당성을 확보하려는 경우
행정소송으로 가야 하는 경우
불허 사유가 법리적 다툼이 필요한 사안이라면, 행정소송(처분취소소송)이 실질적인 구제 수단입니다.
소송을 제기하면 법원이 처분의 적법성을 객관적으로 판단하므로, 행정청의 자의적 판단을 바로잡을 수 있습니다.
행정소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분이 있은 날부터 1년 이내에 제기해야 합니다(행정소송법 제20조).
이의신청을 먼저 했다면, 이의신청 재결을 받은 날부터 90일 이내에 소송을 제기하면 됩니다.
실무에서 승소 가능성이 높은 유형은 다음과 같습니다.
- 불허 사유로 제시된 근거가 사실과 다른 경우
- 이용계획이 관련 법령에 부합함에도 불허된 경우
- 동일 조건의 타 신청과 비교해 형평성이 결여된 경우
- 보완 기회 없이 즉시 불허 처분한 경우
토지거래허가불허 대응, 전문가 조력이 필요한 이유
불허 사유 분석과 법리 구성의 전문성
토지거래허가불허는 행정처분이므로, 이에 대한 다툼은 행정법 영역입니다.
처분의 적법성을 다투려면 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 행정절차법 등 여러 법령을 종합적으로 검토해야 합니다.
또한 불허 처분이 재량권 일탈인지를 입증하려면,
유사 사례 판례, 행정청의 과거 처분 사례, 허가구역 지정 목적과의 부합 여부 등을 체계적으로 정리해야 합니다.
이는 법률 지식이 없는 일반인이 독자적으로 수행하기 어려운 작업입니다.
기한 준수와 절차적 정당성 확보
이의신청과 행정소송 모두 엄격한 제소기간이 적용됩니다.
행정심판은 90일·180일 제한이 동시에 적용되며, 행정소송은 90일·1년 제한이 적용됩니다.
특히 이의신청을 먼저 할 것인지, 바로 소송을 제기할 것인지에 따라 전략이 달라지기 때문에, 초기 대응 방향 설정이 중요합니다.
실무에서는 불허 통지를 받은 즉시 변호사와 상담하여, 불허 사유의 적법성을 검토하고 이의신청 또는 소송 제기 여부를 판단하는 것이 일반적입니다.
기한을 놓쳐 권리구제 기회를 상실하는 일이 없도록, 신속한 법률 검토가 필수적입니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 토지거래허가불허 통지를 받았는데, 행정심판 없이 바로 소송 제기 가능한가요?
가능합니다. 행정심판은 임의적 절차이므로 반드시 거칠 필요는 없습니다. 다만 처분을 안 날부터 90일 이내 제기해야 합니다.
Q2. 불허 사유가 “투기 목적”이라고만 적혀 있는데, 이것만으로도 적법한 처분인가요?
불허 처분에는 구체적인 이유를 명시해야 합니다.
행정절차법상 이유제시 의무에 따라, 단순 추상적 표현만으로는 부족하고 객관적 사실과 근거가 제시되어야 합니다.(행정절차법 제23조)
사유가 불명확하다면 이유 제시 의무 위반으로 처분 취소 사유가 될 수 있습니다.
Q3. 행정심판이 기각되면 끝인가요?
아닙니다. 재결을 받은 날부터 90일 이내 행정소송을 제기할 수 있으며, 법원은 원처분의 적법성을 독립적으로 판단합니다.
Q4. 허가불허 처분을 받은 후 매매계약은 어떻게 되나요?
토지거래허가는 계약 효력 발생 요건이므로, 허가 전에는 계약 효력이 완성되지 않습니다.
이후 불허 처분이 확정되면 계약은 확정적으로 무효 상태가 되며, 원칙적으로 계약금은 반환되어야 합니다.
다만 불허가 수인의 귀책사유로 인한 경우 반환 여부는 달라질 수 있습니다.
▶ ‘유동적 무효’ 관련 법리는 해당 글에서 자세히 설명하고 있습니다.
토지거래허가불허, 단순한 행정 절차상의 거절이 아니라, 재산권 행사 자체를 제한하는 중대한 처분입니다.
불허 사유가 위법하거나 재량권 남용에 해당하더라도, 대응 시기를 놓치면 더 이상 다툴 기회를 잃게 됩니다.
특히 제소기간이 지나면 행정심판이나 소송을 통한 권리구제가 사실상 불가능해질 수 있습니다.
허가불허 통지를 받았거나 행정청과 분쟁이 예상된다면, 지금 즉시 전문가의 검토를 통해 대응 방향을 결정하시기 바랍니다.
