토지거래허가유동적무효로 검색해 이 글을 보고 계시다면,
이미 토지 매매계약을 체결했거나, 계약을 취소해야 할지 고민 중이신 경우가 많을 것입니다.
“허가 없이 계약했으니 무효 아닌가요?”
“이미 계약금까지 줬는데, 돌려받을 수 있나요?”
실제 상담 현장에서도 토지거래허가구역 내 계약을 체결한 뒤 계약 효력을 오해해 분쟁으로 이어지는 사례를 자주 접합니다.
토지거래허가 대상 토지의 계약은 단순히 ‘무효’라고 단정할 수 없고,
법적으로는 토지거래허가유동적무효라는 특수한 상태에 놓이게 됩니다.
오늘 대표 변호사인 제가 묶인 계약금을 돌려받거나, 상대방에게 허가 절차 이행을 강제하기 위해 반드시 알아야 할 법적 쟁점을 정리해 드립니다.
토지거래허가유동적무효, 법적으로 어떤 상태인가
토지거래허가유동적무효의 의미
토지거래허가유동적무효란, 토지거래허가구역 내 토지에 대해
허가 없이 체결된 매매계약이 곧바로 확정적으로 무효가 되지는 않지만, 허가를 받기 전까지는 효력이 정지된 상태를 말합니다.
즉, 계약은 체결되었지만 허가를 받기 전까지는 효력이 발생하지 않고 이후 허가를 받게 되면 계약 효력이 소급하여 발생합니다.
이러한 법리는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제 11조 및
이에 대한 대법원 판례(대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996)에서 확립된 법리에 근거합니다.
이 때문에 허가 전 계약을 두고 “무조건 무효다”, “계약금은 당연히 돌려받는다”고 단정하는 것은 매우 위험합니다.
확정무효와의 차이점
확정무효는 처음부터 계약 자체가 존재하지 않는 것으로 보는 반면,
토지거래허가유동적무효 상태의 계약은 허가 여부에 따라 효력이 살아날 수도, 최종적으로 무효가 될 수도 있는 계약입니다.
이 차이 때문에 허가 전이라는 이유만으로 일방적으로 계약을 해제하거나
계약금 몰수·배액상환을 주장할 경우, 오히려 법적 분쟁으로 확대되는 사례가 많습니다.
토지거래허가유동적무효 상태에서 발생하는 문제
계약금·중도금·잔금은 어떻게 되는가
토지거래허가유동적무효 상태에서는 이미 지급된 계약금이나 중도금의 법적 성격이 문제 됩니다.
허가를 전제로 계약이 체결된 이상, 허가가 나기 전까지는
채무불이행 책임을 묻기 어렵고 계약금 몰수나 배액상환도 원칙적으로 쉽게 인정되지 않습니다.
실무에서는 허가 불성립 시 부당이득 반환 문제로 귀결되는 경우가 많으며,
이 과정에서 반환 범위와 책임 주체를 두고 분쟁이 발생합니다.
[참고: 판례 대법원 96다31703 판례]
유동적 무효 상태에서는 매수인이 부당이득을 이유로 계약금 반환을 구할 수 없고, 확정적 무효가 되어야만 반환을 구할 수 있다.
계약 해제·손해배상은 가능한가
허가가 나오지 않는 경우, 계약은 결국 효력을 상실하게 되지 그 과정에서 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.
- 허가 신청을 누가, 어떻게 했는지
- 허가 불허 사유가 누구에게 있는지
- 고의 또는 과실이 있었는지
이에 따라 계약 해제 가능성, 손해배상 책임 여부가 달라집니다.
따라서 허가 전이라는 이유만으로 섣불리 계약 파기를 선언하는 것은
상대방에게 공격의 빌미를 줄 수 있습니다.
토지거래허가유동적무효, 판단 시점에 따라 결과가 달라지는 이유
허가 전 행동이 결과를 바꾸는 순간들
토지거래허가유동적무효 상태에서 가장 큰 변수는 ‘법리’보다 ‘행동 시점’입니다.
같은 계약이라도
- 허가 신청 전에 계약 해제를 통보했는지
- 상대방에게 어떤 의사표시를 했는지
- 계약금 반환을 요구하는 방식이 어땠는지에 따라
이후 분쟁에서 책임 주체와 반환 범위가 달라질 수 있습니다.
실무에서는 계약 자체보다
허가 전후의 행동 하나가 쟁점이 되는 경우가 훨씬 많습니다.
섣부른 정리가 오히려 분쟁을 키우는 경우
“어차피 무효니까 정리하면 된다”는 판단으로 계약을 일방적으로 파기하거나 금원 반환을 요구하는 경우,
오히려 상대방으로부터
- 책임 전가 주장
- 손해배상 청구
- 부당이득 범위 다툼
으로 이어지는 사례도 적지 않습니다.
토지거래허가유동적무효 문제는 계약을 어떻게 체결했는지보다, 어떻게 정리했는지가 더 중요해지는 구간이 존재합니다.
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“토지거래허가유동적무효로 고민 중이신가요?”
토지거래허가유동적무효는 처음부터 무효인지,
아니면 다시 살아날 수 있는 계약인지에 따라 결과가 크게 달라집니다.
이미 토지 매매계약을 체결한 상태라면, 지금의 선택이 계약금 반환, 손해 발생 여부를 좌우할 수 있습니다.
이런 유형의 문제일수록 현재 계약이 어느 단계에 있는지부터 차분히 정리해보는 과정이 무엇보다 중요합니다.
