세입자도 받는 보상 — 주거이전비·이사비·이주정착금 총정리
안녕하세요, 다수의 대기업 건설사 송무사건을 담당하고 있는 20년 경력의 부동산 전문변호사 김유돈입니다. 재개발·재건축 정비구역에 살고 계신 세입자분들 중에는 “집주인도 아닌데 주거이전비를 받을 수 있느냐”고 물으시는 분들이 많습니다.
사업시행자 쪽에서는 “아직 이주하지 않으셨으니 지급할 수 없다”거나 “관리처분계획 인가고시일까지 계속 거주하셔야 지급 대상”이라며 지급을 미루는 경우가 적지 않습니다. 그런데 이런 안내는 대법원 판례와 맞지 않는 부분이 있습니다.
이 글은 대법원 2017. 10. 26. 선고 2015두46673 판결을 바탕으로, 세입자가 받을 수 있는 주거이전비·이사비·이주정착금의 요건과 실무상 자주 발생하는 지급 거부 사유에 어떻게 대응해야 하는지 정리한 것입니다.
세입자 주거이전비, 누가 받을 수 있나
결론부터 말씀드리면, 정비계획에 관한 공람공고일 당시 정비구역 안에서 3개월 이상 거주한 세입자는 주거이전비 및 이사비의 보상대상이 될 수 있습니다.
대법원은 주거이전비와 이사비를 세입자의 조기이주를 유도하고 주거이전으로 인한 특별한 어려움을 보상하기 위한 사회보장적 성격의 금원이라고 판시하였습니다. 소유자에게 지급되는 손실보상금과는 성격 자체가 다릅니다.
세입자 주거이전비 지급 요건
1. 거주 요건 — 정비계획 공람공고일 당시 정비구역 안에 거주 중이었을 것
2. 거주 기간 — 그 시점 기준 3개월 이상 계속 거주하였을 것
3. 확정 시점 — 보상 내용은 원칙적으로 사업시행계획 인가고시일에 확정
“아직 이주 안 했으니 못 준다”는 말이 틀린 이유
실무에서 세입자들이 가장 자주 부딪히는 벽이 이것입니다. 그런데 대법원은 이 주장을 명확히 배척했습니다.
대법원 2017. 10. 26. 선고 2015두46673 판결
대법원은 보상 내용이 확정된 세입자가 권리를 행사하기 위하여 관리처분계획 인가고시일까지 계속 거주할 필요는 없다고 판단하였습니다. 또한 세입자가 주거이전비와 이사비를 받기 전에 먼저 정비구역 밖으로 이주하거나, 지급과 동시에 이주할 필요도 없다고 보았습니다. 지급을 위하여 세입자가 먼저 이주하였을 것을 요구할 수 없고, 지급이 이주를 전제로 하는 것도 아니라는 취지입니다.
즉 주거이전비는 ‘이주의 대가’가 아니라 ‘조기이주를 유도하기 위한 사회보장적 급부’이므로, 이미 이주 요건이 갖춰진 세입자에게 재차 거주나 이주를 요구하는 것은 판례의 취지에 맞지 않습니다.
사업시행자의 흔한 지급 거부 사유, 이렇게 대응하세요
“아직 이주하지 않으셨으니 지급할 수 없습니다”
→ 대법원은 지급 전 이주를 요건으로 하지 않는다고 명시적으로 판단하였습니다.
“관리처분계획 인가고시일까지 거주하셔야 대상입니다”
→ 보상 내용은 사업시행계획 인가고시일에 이미 확정되며, 그 이후까지 계속 거주할 필요는 없다고 보았습니다.
“공람공고일 당시 3개월을 못 채우셨습니다”
→ 이 요건은 실제로 충족되어야 하므로, 전입일자·거주 사실을 뒷받침할 자료(전입신고, 공과금 납부내역, 우편물 수령내역 등)를 미리 확보해야 합니다.
주거이전비·이사비·이주정착금, 무엇이 다른가
세 가지 명칭이 비슷해 보이지만 지급 대상과 요건이 각각 다릅니다. 혼동해서 잘못된 명목으로 청구하면 처음부터 다시 다투어야 합니다.
주거이전비 — 소유자·세입자 모두 대상. 세입자는 공람공고일 당시 3개월 이상 거주 요건 충족 시 지급
이사비 — 실제 이사에 드는 비용을 보전하는 항목. 주거이전비와 함께 세입자에게도 지급됩니다
이주정착금 — 원칙적으로 이주대책대상자에게 지급되는 항목으로, 세입자에게 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 대상 여부는 별도로 판단해야 합니다
이 판결은 주거이전비와 이사비를 직접 판단한 사건이며, 세입자의 이주정착금 지급 여부를 다룬 판례는 아닙니다. 세입자가 이주정착금까지 청구하려면 이주대책대상자에 해당하는지를 별도로 검토해야 합니다.
주거이전비 청구 전 준비해야 할 자료
거주 사실 증명 — 전입신고 확인서, 임대차계약서, 공과금 납부내역
공람공고일 확인 — 해당 정비구역의 정비계획 공람공고 일자
거주기간 산정 자료 — 공람공고일 기준 3개월 이상 거주를 뒷받침하는 자료
사업시행자의 거부 통지 — 지급 거부 사유가 기재된 문서(있다면)
주거이전비 자주 묻는 질문
Q. 아직 이사를 못 갔는데 주거이전비를 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 대법원은 지급을 위하여 세입자가 먼저 이주하였을 것을 요구할 수 없고, 지급이 이주를 전제로 하지 않는다고 판단하였습니다.
Q. 관리처분계획 인가고시일까지 살아야 받을 수 있다던데요?
그렇지 않습니다. 보상 내용은 원칙적으로 사업시행계획 인가고시일에 확정되고, 그 이후 관리처분계획 인가고시일까지 계속 거주할 필요는 없다는 것이 대법원의 판단입니다.
Q. 세입자도 이주정착금을 받을 수 있나요?
주거이전비·이사비와 달리 이주정착금은 원칙적으로 이주대책대상자에게 지급되는 항목입니다. 세입자가 이주대책대상자에 해당하는지는 별도로 검토해야 합니다.
Q. 3개월 거주 요건을 못 채우면 전혀 못 받나요?
공람공고일 기준 3개월 이상 거주가 원칙적인 요건입니다. 다만 구체적인 사정에 따라 예외적으로 다투어볼 여지가 있는 경우도 있으니, 거주 경위를 정리해 상담받아보시는 것이 좋습니다.
주거이전비는 소유자가 아니라는 이유로, 또는 아직 이주하지 않았다는 이유로 포기하시는 분들이 많습니다. 그러나 이 판결이 보여주듯 이러한 지급 거부 사유는 판례와 맞지 않는 경우가 많습니다.
지금 정비구역에서 이주 통보를 받으셨다면, 거주 요건과 지급 시기를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
작성자 | 김유돈 변호사
법무법인 지금 부동산전담센터 대표변호사 · 연세대학교 상법 박사
다수의 대기업 건설사 송무사건을 담당하고 있는 20년 경력의 부동산 전문변호사입니다. 서울시 서초구 반포대로 30길 81 웅진타워 10층 1002호 · 02-501-1998
부동산 분쟁은 권리금·명도·수용보상 등 사안마다 산정 기준과 절차가 다르고, 신청·이의·소송 각 단계마다 정해진 기한이 있어 대응이 늦어질수록 선택지가 줄어듭니다.
지금 겪고 계신 상황을 그대로 받아들이시기보다, 사안의 구조와 다툴 여지부터 함께 확인해 보시기 바랍니다.
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