“남은 땅이니 보상 없다”는 말, 틀렸습니다 | 잔여지 수용청구

안녕하세요, 부동산 전문변호사 김유돈입니다.

토지의 일부만 공익사업에 편입되고, 나머지 땅은 그대로 남아 있는 분들이 이 글을 찾으셨을 겁니다. “편입된 부분만 보상받으면 끝”이라 생각하기 쉽지만, 실제로는 남은 땅(잔여지)이 애매한 모양으로 쪼그라들거나, 도로가 끊기거나, 농사를 지을 수 없을 정도로 좁고 길게 남는 경우가 적지 않습니다.

이럴 때 토지보상법은 두 가지 구제 수단을 마련해 두고 있습니다. 하나는 잔여지 수용청구 — 남은 땅 전부를 사업시행자에게 사가라고 요구하는 것이고, 다른 하나는 잔여지 가치하락 보상 — 남은 땅을 그대로 갖되 떨어진 가치만큼 보상받는 것입니다. 두 제도는 요건과 절차가 완전히 다른데, 이를 혼동해서 아예 청구를 포기하는 경우를 자주 봅니다.

다수의 대기업 건설사 송무사건을 담당하고 있는 20년 경력의 부동산 전문변호사로서, 이 글에서는 실제 일부 수용 분쟁 사례를 토대로 잔여지 수용청구와 가치하락 보상을 정리해 드리겠습니다.

1. 일부만 수용됐는데, 남은 땅이 골칫거리가 됩니다

최근 제가 상담해서 처리한 사안을 각색해 설명드리겠습니다. G씨는 도로확장사업으로 소유 농지 1,000㎡ 중 600㎡가 편입되었습니다. 사업시행자는 편입된 600㎡에 대해서만 보상금을 통지했습니다.

문제는 남은 400㎡였습니다. 도로 선형이 대각선으로 지나가면서, 남은 땅은 폭이 좁고 길쭉한 삼각형 형태로 잘려 나갔습니다. 농기계가 진입하거나 회전할 수 있는 폭이 나오지 않아, 사실상 예전처럼 영농을 계속하기 어려운 상태가 되었습니다. G씨는 “편입 안 된 땅이니 보상은 없다”는 설명을 듣고 상담을 오셨습니다.

결론부터 말씀드리면, G씨의 사례처럼 편입되지 않은 땅이라도 잔여지 수용청구 또는 가치하락 보상을 통해 별도로 다툴 수 있습니다. 다만 어느 쪽을 선택하느냐에 따라 요건과 절차가 크게 달라집니다.

2. 잔여지 수용청구 vs 가치하락 보상, 무엇이 다른가

즉 “이 땅을 계속 갖고 있어도 쓸모가 없다”는 정도라면 잔여지 수용청구를, “쓸 수는 있지만 예전보다 가치가 떨어졌다”는 정도라면 가치하락 보상을 검토하는 것이 기본 방향입니다. 두 청구는 중복해서 주장할 수도 있고, 심리 과정에서 법원이 실제 사정에 맞게 판단합니다.

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3. 잔여지 수용청구, “현저히 곤란”의 기준은 무엇인가요

토지보상법 시행령 제39조는 다음 4가지 중 하나에 해당하면 잔여지 수용청구가 가능하다고 규정합니다.

• ① 대지 — 면적이 너무 작거나 부정형이어서 건축물을 건축할 수 없거나 건축이 현저히 곤란한 경우
• ② 농지 — 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형이어서 영농이 현저히 곤란한 경우
• ③ 교통 단절 — 공익사업 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우
• ④ 유사 사유 — 위 세 가지와 유사한 정도로 종래 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

이 요건의 해석에 관해 대법원은 다음과 같이 판시했습니다.

이 판시에서 중요한 부분은 “절대적으로 이용이 불가능해야만 인정되는 것이 아니라, 이용은 가능하지만 많은 비용이 든다면 그것으로 충분하다”는 점입니다. G씨의 사례처럼 농기계 진입이 물리적으로 완전히 불가능하지 않더라도, 형상이 비정상적으로 좁고 길어 실질적으로 영농이 어렵다면 이 기준에 해당할 여지가 큽니다.

4. G씨의 사례, 어떻게 정리됐을까요

G씨의 잔여지는 시행령 제39조 제2호(농지의 폭이 좁고 길게 남아 영농이 현저히 곤란한 경우)에 해당할 가능성이 높은 사안이었습니다. G씨 측은 잔여지의 실측 형상, 농기계 회전에 필요한 최소 폭, 인근 유사 농지의 통상적 형태 등을 자료로 정리해 사업시행자에게 매수 협의를 요청했습니다.

협의가 원만히 이루어지지 않을 경우, 대법원 2012. 9. 13. 선고 2010두29277 판결이 제시한 “이용은 가능하나 많은 비용이 소요되는 경우도 포함된다”는 기준에 따라 관할 토지수용위원회에 잔여지 수용을 청구하는 절차로 이어질 수 있는 사안이었습니다. 형상과 이용상황을 구체적 수치로 제시할 수 있었던 것이 이 사안에서 가장 중요한 포인트였습니다.

5. 절차 – 협의부터 소송까지, 순서를 지켜야 합니다

잔여지 수용청구는 순서를 지키지 않으면 아예 청구 자체가 받아들여지지 않을 수 있어 주의가 필요합니다.

• ① 사업시행자와 매수 협의 — 먼저 사업시행자에게 잔여지를 매수해 줄 것을 요청합니다.
• ② 협의 불성립 시 수용청구 — 협의가 성립하지 않으면, 해당 토지 일부 수용에 대한 토지수용위원회의 재결이 있기 전까지 관할 토지수용위원회에 잔여지를 포함한 수용을 청구할 수 있습니다.
• ③ 불복 시 보상금증감소송 — 재결 결과에 불복하면 사업시행자를 상대로 한 보상금증감청구소송으로 다투어야 합니다. 곧바로 사업시행자를 상대로 민사소송을 제기해 잔여지 보상금 지급을 구할 수는 없다는 점에 유의해야 합니다.

즉 잔여지 수용청구는 정해진 절차와 시점을 지켜야 하는 형성권입니다. “일단 편입 부분 보상만 받고, 잔여지 문제는 나중에 생각하자”고 미루다가 수용재결 시점을 넘기면 청구 자체가 막힐 수 있습니다.

6. 일부 수용 피해자가 지금 확인해야 할 것

① 잔여지의 실측 형상과 면적을 확인하십시오

편입 이후 남은 땅의 정확한 형상, 면적, 폭을 측량 자료로 확보해야 시행령 제39조 각 호 해당 여부를 구체적으로 판단할 수 있습니다.

② 수용재결 시점을 반드시 확인하십시오

잔여지 수용청구는 해당 토지 일부 수용에 대한 재결이 있기 전까지 해야 합니다. 편입 부분 보상 절차가 얼마나 진행됐는지부터 확인하시기 바랍니다.

③ 종래 이용상황을 증빙자료로 남겨두십시오

농지대장, 직불금 수령 내역, 항공사진 등으로 편입 전 실제 이용상황을 증명할 자료를 준비해 두면 “종래의 목적” 판단에 유리합니다.

④ 수용청구와 가치하락 보상, 둘 다 검토하십시오

잔여지가 “현저히 곤란”한 정도까지는 아니더라도 가치가 하락했다면, 수용청구가 받아들여지지 않더라도 가치하락 보상은 별도로 청구할 수 있는 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문

잔여지 수용청구, 남은 땅을 그냥 두지 마십시오

일부 수용은 편입된 부분의 보상으로 끝나는 것이 아닙니다. 남은 땅이 종래 목적대로 쓰이기 어려워졌다면 잔여지 수용청구로, 가치만 떨어진 정도라면 가치하락 보상으로 다툴 수 있습니다. 다만 두 제도 모두 정해진 시점과 절차를 지켜야 하므로, 편입 부분 협의가 진행되는 지금이 잔여지 문제를 함께 검토해야 할 시점입니다.

법무법인 지금 부동산전담센터는 잔여지 요건 검토, 매수 협의, 수용청구 및 보상금증감소송까지 전 과정을 함께 진행하고 있습니다. 일부 수용 통지서를 받으셨다면, 편입 전후 지적도와 실측 자료를 지참해 상담을 받아보시기 바랍니다.

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